Правда, при условии, что правосудие осуществляется в Москве. Историй о сложных взаимоотношениях собственников жилья со своими управляющими компаниями мы в нашей газете рассказали уже достаточно много. Однако до сих пор в этих историях не фигурировала судебная инстанция. А ведь именно в суд пытаются отправлять людей правоохранительные органы с жалобами на подделанные подписи в протоколах собраний, непомерные тарифы, которые вопреки закону повышаются гораздо чаще, чем один раз в год, и другие нарушения прав собственников. Хронику одного такого суда мы сейчас ведем в нашей газете по иску Николая Захарова, поданному против управляющей организации ООО «Жилищные коммунальные системы». Правда, решение по нему еще не принято.
А на днях в распоряжении газеты оказались уже принятые судебные решения, вынесенные по поводу спора управляющей компании и собственника жилья, которые, честно говоря, нас озадачили.Должен - плати
Суть дела проста: истец - ООО «ТЭК», выступающее в роли управляющей компании нового многоквартирного дома № 9а на улице Офицерской, - требует взыскать с собственников жилой площади этого дома задолженность по жилищно-коммунальным платежам. И вот 11 июля 2006 года мировой судья судебного участка № 2 Ленинского района города Владимира Марина Сысоева заочно рассматривает в открытом судебном заседании один из таких исков ООО «Техническая эксплуатационная компания» и легко удовлетворяет его, обязав одного из владельцев квартиры (фамилия тут не важна) уплатить задолженность за жилищно-коммунальные услуги. Казалось бы, решение судья приняла законно и справедливо, «выслушав представителя истца, исследовав материалы дела».
Но ответчик не согласился с этим вынесенным заочным решением, о котором, кстати, узнал спустя год (!). И в апелляционной жалобе привел доводы, которые, по его мнению, как раз не были рассмотрены и учтены мировым судьей Мариной Сысоевой. Их несколько, но основной заключается в том, что, как собственник квартиры, он никогда не заключал никаких договоров с ООО «ТЭК», не избирал это общество своей управляющей компанией, а значит, не поручал содержать свое имущество и обеспечивать его коммунальными услугами. Тем не менее Ленинский районный суд при рассмотрении жалобы ответчика поддержал ООО «ТЭК» в его требовании, сославшись на правоотношения, которые якобы возникли между собственником жилья, ТСЖ и ООО «ТЭК» по оплате коммунальных или иных платежей за квартиру. Но свои обязательства по оплате коммунальных услуг и содержанию общедомового имущества ответчик как раз не отрицает. Он оспаривает ситуацию, когда неизвестно кем уполномоченная организация требует с него немаленькие деньги за услуги, о которых он не просил, не утруждая себя ответными обязательствами. И приводит примеры.
- Я несколько раз обращался в ООО «ТЭК», которое называло себя нашей управляющей компанией, с просьбой временно отключить воду для проведения ремонта - мне отказали. Затопили мне квартиру, был составлен акт, но представители ООО «ТЭК» подписать его отказались. Зато деньги за якобы обслуживание они требуют регулярно, несмотря на то, что у нас с ними никакого договора нет. Мало того, что тарифы на содержание и ремонт жилья для собственников они завышают, так даже в расчете задолженности для суда приписали мне по десять рублей за квадратный метр 90-метровой квартиры.
Тем не менее и этот суд в 2008 году ответчик проиграл. И мировой судья М.А.Сысоева, и судья Ленинского районного суда Т.В.Вершинина обосновали свои решения в пользу ООО «ТЭК» просто: ответчик является собственником, поэтому обязан платить. «Но почему я должен платить именно ООО «ТЭК»?» - пытается возражать ответчик . «А по кочану», - как бы слышит в ответ. Грубовато, конечно, но по смыслу выходит именно так. Потому что решения обоих владимирских судов выносились на основании некоего договора, заключенного 1 октября 2003 года, по которому ТСЖ «Офицерская, 9а» передает ООО «ТЭК» право «действуя от имени и за счет ТСЖ, либо от своего имени за счет ТСЖ, без доверенности, на основании настоящего договора, осуществлять сделки, юридические и иные действия по управлению кондоминиумом, содержанию и текущему ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме, находящемся по адресу: г. Владимир, улица Офицерская, дом № 9а» (выдел. ред.). И судей не смутил тот факт, что ни один из действительных собственников в этом договоре не участвует.
«Дарю себе дом»
По логике этого документа получается, что с домом, принадлежащим конкретным собственникам квартир, ООО «ТЭК» может делать все, что захочет - хоть продать вместе с жильцами. Звучит абсурдно, но ведь в пункте 3.2.1 этого договора именно так и записано: «ТСЖ передает ООО «ТЭК»... в полном объеме все свои функции и полномочия по представлению своих интересов (выдел. ред.) по вопросам эксплуатации и пользования имуществом, находящимся в общей собственности домовладельцев...». Роль самих собственников в нем сведена лишь к обязанности платить - за коммунальные услуги, содержание и ремонт, санитарное обслуживание мест общего пользования и придомовой территории и многое другое. При изменении ставок и тарифов расчетная стоимость обслуживания пересматривается ООО «ТЭК» в одностороннем порядке.
Вот так просто: одна контора передала другой конторе права распоряжения и получения дохода от имущества - многоквартирного дома, построенного, кстати, долевым способом, то есть на условиях соинвестирования будущими собственниками квартир. И муниципального жилья в этом доме не может быть в природе, поэтому при расчете задолженности собственников за содержание и ремонт жилья ссылки владимирских судей на тарифы, утвержденные городской администрацией, несостоятельны, так как они распространяются только на жилье по найму.
Интересная деталь: договор о передаче дома в управление подписан, с одной стороны, председателем ТСЖ С.А.Бибиным, а с другой - главным инженером ООО «ТЭК» Н.А.Панкратовой. Почему не директором предприятия? А потому что директором ООО «ТЭК» являлся... тот же С.А.Бибин! Короче, сам себе человек дом «отписал» - в полное и безраздельное пользование. Понятно, что собственники об этом ничего не знали, а в 2009 году на общем собрании создали свое, законное, ТСЖ «Офицерская, 9а», которое уполномочили действовать в своих интересах, заключать необходимые договоры и т.д. А предыдущее ТСЖ, под председательством С.А.Бибина сегодня занимается обыкновенным выколачиванием денег, не имея на это никаких законных прав.
Правосудие
по-владимирски?
Вынося решения о взыскании задолженности с собственников дома № 9а на улице Офицерской, владимирские судьи прилежно перечисляют в его мотивировочной части положения сегодняшнего жилищного законодательства об обязанности владельцев квартиры платить за коммунальные услуги и содержание общедомового имущества. Но ссылаются при этом почему-то на упомянутый нами договор между двумя конторами от 1 октября 2003 года. Кстати, в это время дома как такового еще не существовало, он был построен в конце 2004 года. И Жилищного кодекса, которым определяется правовое понятие «товарищества собственников жилья» как одного из трех способов управления домом, еще не существовало. А в ООО «Игротэк» его взяли да и создали - волевым способом, по милой советской привычке исключив из этого процесса самих собственников. И это так называемое ТСЖ как бы автоматически приняло на себя обязанности застройщика - по оказанию коммунальных услуг и сбору платежей. А отношения с собственниками так и не удосужились оформить надлежащим образом.
Поэтому, когда в 2009 году ООО «ТЭК» вчинило одному из собственников иск по месту его постоянного проживания в Москве, мировой судья района Марьино С.П.Шепелева сразу же указала истцу на неправомочность его действий. «Договор, на который ссылается истец, нельзя считать заключенным, так как нет решения общего собрания о передаче общего имущества в управление истцу, нет акта приема-передачи имущества собственников от ТСЖ истцу. Ответчик, как и все другие собственники помещений дома 9а на улице Офицерской, не заключал с истцом никаких договоров, предусмотренных статьей 162 ЖК РФ». Московский судья напомнил владимирскому ООО «ТЭК», что «получатели коммунальных услуг оплачивают их на основании договора с управляющей организацией... Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений дома». И отказала в иске.
Позже это решение мирового судьи было оставлено без изменения и Люблинским районным судом города Москвы, куда с апелляционной жалобой обратилось ООО «ТЭК».
Очень хотелось бы на этом поставить точку - ведь закон наконец-то восторжествовал. Но это он восторжествовал на земле московской. А во Владимире по-прежнему судят как бы по справедливости: пьешь воду из крана, пользуешься туалетом - плати. Неважно, что деньги собирает с тебя контора «Рога и копыта», с которой тебя не связывают никакие договорные отношения. Владимирские суды это существенное обстоятельство во внимание не принимают и выносят решения о взыскании крупных сумм с жильцов дома, отвергая доводы ответчиков, основанные на Гражданском кодексе, жилищном законодательстве и законе о защите прав потребителей, которым, в частности, установлено, что «порядок расчетов за выполненную работу (оказание услуг) определяется договором между потребителем и исполнителем, причем после принятия оказанной услуги». Однако мировые судьи и судьи Ленинского района думают иначе и продолжают выносить решения в пользу ООО «ТЭК». А по поводу уже принятого решения московского суда, на который пытаются сослаться ответчики, судьи дружно заявляют, что у нас не прецедентное право.
Что ж, остается нам, живущим во Владимире, за защитой своих имущественных прав, по всей видимости, обращаться в Страсбург.