Как мы и предполагали, судебное разбирательство по гражданскому иску жителя города Владимира Николая Захарова к управляющей организации ООО «Жилищные коммунальные системы» оказалось довольно длительным. Начавшись в январе этого года во Фрунзенском суде, оно продолжается до сих пор.
Напомню суть спора. Николай Михайлович отказался признать собрание собственников своего дома № 14-б на улице Труда, которое должно было выбрать компанию для управления домом, правомочным. Причина, которую он сформулировал в своем исковом заявлении, проста: не было кворума.
А как по закону?
По Жилищному кодексу, который действует в нашей стране с 2006 года, все решения по управлению и содержанию многоквартирного дома должно принимать общее собрание собственников жилья. А правомочным оно является в соответствии со статьей 45 ЖК, если «в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов».
Чтобы получить эту заветную цифру, в управляющей компании ООО «ЖКС», по мнению Николая Захарова, поступили незамысловатым и весьма распространенным в последнее время способом: расписались в протоколе за тех, кто не участвовал в собрании, и приняли дом к управлению.
Сегодня, пройдя вместе с жильцами дома на улице Труда уже более половины пути этого судебного процесса и услышав то, что они на нем говорили, можно предположить: если бы качество этого самого управления домом жильцов устроило, то никакого суда, даже если бы решение того собрания оказалось действительно сфальсифицированным, не было. Ну кому бы захотелось ходить по прокуратурам и судам чисто из вредности? Да здоровье дороже!
А началось все с того, что жители дома почувствовали разницу между отношением к ним МУП ЖРЭП (бывшей управляющей организации) и новоиспеченного ООО «ЖКС». И разница эта оказалась настолько существенной, что люди заволновались: а куда же делось их МУП ЖРЭП? И что это за ООО «ЖКС», которое начало свою деятельность с повышения тарифов, а проблемами их дома перестало заниматься совсем.
«С какими бы жалобами мы не обращались в УК, толку не добиться. В лучшем случае пошлют к каким-то подрядным организациям, - рассказывают жители дома. - А у нас крыша течет».
По собственной инициативе и по просьбе соседей Николай Захаров начал разбираться, что к чему, и выяснил: ООО «ЖКС» - самозванец. Налицо нарушение пункта 3 статьи 45 ЖК, в котором говорится о кворуме общего собрания. А ответчики настойчиво стараются отослать истца к статье 46 того же Жилищного кодекса - «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». И утверждают, что Николай Захаров из-за превышения срока давности не имеет права оспаривать решение собрания.
- Как бы я мог оспаривать решение своих соседей, если бы они приняли его, - удивляется Николай Михайлович. - Это их право - решать. Но в данном случае как раз это право и было нарушено: за людей расписались и начали взимать деньги.
И договор недействителен?
Кворума не было - именно это Николай Михайлович пытается доказать в суде. Его соседи, один за другим, официально признали на суде свои подписи подделанными, а сам Захаров на основании данных государственного реестра собственников жилья доказал, что количество муниципальных квартир, «участвовавших» по инициативе ООО «ЖКС» в принятии решения, на момент проведения собрания было завышено. Кроме выписки из реестра суду было предъявлено свидетельство на право собственности одной из трех квартир, которые город до сих пор считает своими.
Таким образом, оказывается недействительным и договор между собственниками квартир дома № 14-б на улице Труда и ООО «Жилищные коммунальные системы» на управление этим домом. Однако с этим не хотят соглашаться ООО «ЖКС» и МКП (Муниципальное казенное предприятие), представляющее город - владельца муниципального жилья. И на предъявленные Захаровым выписку из реестра и копию свидетельства на право собственности они отвечают... приказом главы городской администрации, в котором говорится, что оспариваемая квартира находится в ведении города.
Конечно, это право суда - взвешивать, какое доказательство является более веским. Однако, судя по реакции ответчиков, у них есть явное желание затянуть процесс. Например, на последнем заседании, когда судья Ирина Кутовая предложила выходить на решение, юристы «ЖКС» и МКП запросили дополнительное время на изучение документов.
Вы собственник? Проверьте, так ли это
Суд пока продолжается, и окончательное решение о правомочности проведения собрания собственников будет принято, скорее всего, в июле. Однако в ходе суда обнаружились некоторые моменты, которые могут быть интересны и важны для владельцев квартир.
Во-первых, проверьте, действительно ли вы являетесь собственником своего жилья. Как выяснилось на суде, учет муниципального и частного жилья в городе ведется из рук вон плохо. Сведения об изменении формы собственности занимаемой квартиры, по словам юриста ООО «ЖКС» Светланы Янченковой, различные службы города друг другу не передают, возложив это на усмотрение самих собственников. А те, в свою очередь, считают, что если свидетельство ими получено, больше ничего делать не надо. Так что может вполне оказаться, что даже после приватизации вашей квартиры муниципальные органы считают ее своей.
Во-вторых, внимательно прочитайте договор, который вам предлагает управляющая организация, - вы можете удивиться искусству составления подобного документа, в котором ваша обязанность платить деньги прописана тщательно и подробно, а право на получение услуг и их качество оговорено невнятно и весьма приблизительно. Как в представленном суду договоре № 160, который предлагает жильцам своих подведомственных домов ООО «Жилищные коммунальные услуги». В пункте 2.5.5, например, идет речь о случаях невыполнения работ или непредоставления услуг, предусмотренных настоящим договором. И если это происходит, то управляющая организация берет на себя обязанность согласовать «замену невыполненных работ другими, а при недостижении такого согласия уведомить пользователей помещений о причинах невыполнения работ, неоказания услуг путем размещения необходимой информации на информационных стендах или на дверях подъездов многоквартирного дома». Мало того, что УО такой формулировкой фактически снимает с себя ответственность за выполнение работ и предоставление услуг, предусмотренных договором, так еще и ни слова не говорит о перерасчете платежей. Кроме того, в договоре отсутствуют подписи собственников жилья, с которыми он якобы заключен. А в перечне услуг по управлению многоквартирным домом в графе «Сроки или периоды выполнения работ, оказания услуг», приложенном к договору, вместо самих сроков в большинстве пунктов стоит ничего не объясняющая формулировка: «В порядке, определяемом организацией». Это относится даже к такой важной работе, как подготовка домов к сезонной эксплуатации, которая регламентируется вовсе не управляющей организацией, а Правилами и нормами технической эксплуатации зданий, утвержденными Правительством Российской Федерации. Как и сроки ответов на заявления и жалобы жильцов - на это по закону отводится всего пять дней, а не 15, как решило для себя ООО «ЖКС».
Что из этого следует? А то, что проконтролировать качество и сроки выполнения работ и предоставления услуг по данному договору будет не в состоянии ни один собственник. Хотя по закону именно он и должен это делать.