Вот и наступил промежуточный финиш судебного «марафона», в освещении которого в течение года принимала участие наша газета. Эта тяжба возникла потому, что житель дома № 14-б на улице Труда Николай Захаров наотрез отказывается признать «своей» управляющую компанию ООО «Жилищные коммунальные системы» и считает, что она незаконно навязала ему и его соседям свои услуги.
Жаловаться можно только в судеСтарт этому делу был дан в январе 2010 года судьей Фрунзенского суда Ириной Кутовой, которая приняла исковое заявление Николая Захарова, а в конце ноября после долгого и очень кропотливого исследования всех документов и обстоятельств вынесла решение. Оно оказалось в пользу истца - Николая Захарова.
Мы уже не раз писали о том, что появившиеся благодаря Жилищному кодексу управляющие организации фактически оказались не подконтрольными никому - ни государственным структурам (закон не позволяет, ведь все они частные компании), ни самим собственникам. Хотя по Жилищному кодексу РФ, вступившему в действие в 2006 году, именно собственники, и только они, обязаны контролировать деятельность своих «управленцев». Однако в силу практически поголовной юридической неграмотности собственники этим не занимаются, привычно полагая, что им все обязаны сделать бесплатно и в срок. А когда узнают истинное положение дел, то охотнее идут на митинги, чем в суды. Таких собственников, как Николай Захаров, к сожалению, немного, потому что борьба с безобразиями в жилищно-коммунальной сфере требует не только знаний законодательства, но и немалого здоровья. Таких, как он, очень не любят депутаты, чиновники, сотрудники правоохранительных органов, не говоря уж о самих работниках управляющих организаций. А кому бы понравился человек, напоминающий о служебном долге и должностных обязанностях, тыкающий пальцем в статьи законов и требующий их исполнения? Вся переписка с административной и правоохранительной системой, куда Николай Михайлович обращался с жалобами на нарушения закона со стороны ООО «ЖКС» по отношению к нему как собственнику, в конечном счете свелась к предложению идти на три буквы - в суд. Собрав доказательства и свидетелей, он туда и пошел.
А было ли
собрание?
Напомним, что в своем заявлении суду Николай Захаров обозначил (а позже уточнил) три исковых требования: признать общее собрание собственников дома № 14-б на улице Труда несостоявшимся из-за отсутствия кворума, протокол по итогам выбора управляющей организации - недействительным, а договор на управление многоквартирным домом - не заключенным. Три увесистых тома документов, которые в ходе судебного разбирательства были приобщены к делу, содержат собранные истцом доказательства того, как ООО «ЖКС» получало в управление дом № 14-б на улице Труда. Чтобы набрать пресловутый кворум, за некоторых жильцов расписались в бланках решений заочного голосования. Это подтвердили четверо свидетелей и сам истец, доказавшие, что они были лишены возможности волеизъявления. А это является нарушением их гражданских прав. Кроме того, представители городской администрации завысили муниципальную долю жилплощади, что повлияло на результат голосования. Данные, полученные судом из Росреестра недвижимости, изменили эту цифру в меньшую сторону, так как к моменту проведения собрания одна из трех муниципальных квартир в доме уже год находилась в частной собственности. Проведя тщательные математические вычисления с помощью калькулятора, судья Ирина Кутовая вынуждена была признать обоснованность заявленных требований истца: кворума не было. А из этого, казалось бы, логически вытекает следующее: раз не было кворума - не было собрания. Значит, не имеет смысла рассматривать законность или незаконность протокола этого не состоявшегося собрания. Не говоря уже о договоре на управление многоквартирным домом, который утверждается только общим собранием и подписывается каждым собственником. И по которому ООО «ЖКС» два года получало с жильцов дома деньги, в том числе и на свое собственное содержание.
Представители ответчика в защиту своей позиции выдвинули следующий аргумент: раз жильцы пользовались коммунальными услугами и оплачивали их, значит, договор считается заключенным. Мудреные термины «оферта» и «акцепт», которыми пестрел отзыв юриста ООО «ЖКС» на исковые требования, наверняка бы деморализовали рядовых собственников. Ведь, по ее утверждению, они оказались виноваты в том, что... платили в срок деньги за услуги. Но Николай Захаров напомнил положение статьи 435 Гражданского кодекса: «Оферта должна содержать существенные условия договора». А суд установил, что ни представленный ответчиком протокол якобы состоявшегося собрания, ни сам договор не соответствуют действующему законодательству. В протокол даже не был внесен вопрос об обсуждении существенных условий договора - о передаче ООО «ЖКС» на обслуживание общедомового имущества, о тарифах на эту работу и расходах на управление. В самом бланке договора, который предъявила суду представитель ответчика, стояла лишь одна подпись - руководителя управляющей компании. И ни одной подписи собственников квартир.
Договариваться - по закону
Иск Николая Захарова к ООО «ЖКС» суд удовлетворил частично - договор с управляющей компанией признан не заключенным. Что касается двух других требований - об отсутствии кворума, а следовательно, незаконности собрания и его протокола, то хотя они и признаны обоснованными, но шестимесячный срок их обжалования к моменту подачи искового заявления уже истек. Хотя как можно обжаловать решение собрания, которого не было?
Тем не менее признание не заключенным договора на управление домом влечет достаточно серьезные правовые последствия для обеих сторон. Ответчик потерял доходы от многоквартирного дома, а его жителям необходимо в короткий срок определиться с выбором новой управляющей компании.
Решение принято, но считать его окончательным пока нельзя, так как ответчик намерен обжаловать его во всех судебных инстанциях. Так что пока объявлен лишь промежуточный результат. Но уже сегодня можно говорить о том, что владимирская Фемида в споре двух сторон по вопросам ЖКХ наконец-то обратила внимание на нарушение прав самой слабой из них - собственника жилья. Судебная практика, по поводу которой к нам с жалобами обращаются жители города, до сих пор была на стороне управляющих контор. Об одном таком решении мы писали в статье «Суд у коммунальщиков выиграть можно. Правда, при условии, что правосудие осуществляется в Москве». Жильцов дома № 9а на улице Офицерской Ленинский районный суд обязал платить за жилищно-коммунальные услуги фирме, назвавшей себя их управляющей компанией, но не имеющей никакого договора с собственниками на управление. Во Владимире жители дома на Офицерской проиграли суд «самозваной» управляющей компании. А вот их сосед, имеющий столичную прописку и поэтому вынужденный судиться в Москве, точно такой же суд у нее благополучно выиграл. К сожалению, владимирские судьи до сих пор решают подобные споры просто: услугами пользовался - плати. Именно по этой логике добросовестные плательщики оказываются без вины виноватыми - не избранная ими управляющая организация диктует им условия, а суд поддерживает ее в этом. И за пределами рассмотрения иска остается статья 162 Жилищного кодекса РФ, по которой все отношения собственника с управляющей компанией регламентируются только подписанным сторонами договором на управление. Если компания навязала свои услуги, а собственники не согласны с этим и не подписывают договор, они обязаны, конечно, оплатить уже полученные коммунальные услуги - поставщикам ресурсов. Но почему суды во Владимире обязывают собственников платить каким-то конторам за управление своим имуществом, если они этого им не поручали и должным образом не оформили договорные отношения? Может, это происходит по давней привычке государственные интересы считать выше прав отдельного гражданина? Так ведь теперь обе стороны представляют частные интересы. Просто один «частник» - это организованная структура для добывания прибыли со своим штатом юристов, а другой - простой владелец квадратных метров. И тот факт, что именно этот жалкий собственник по сегодняшнему законодательству может нанимать себе в управление целую организацию и контролировать качество ее работы, все еще трудно усваивается местной судебной системой. Хорошо, если решение Фрунзенского суда по иску Николая Захарова, которое можно назвать революционным в областной правоприменительной практике, станет наконец правовой нормой.