Эффективное управление многоквартирным домом напрямую зависит от активности каждого члена ЖСК. В подъездах кооперативного дома, в котором я живу, вывесили объявление: такого-то числа состоится общее собрание жильцов дома. На нем должен быть избран новый председатель ЖСК. Старый председатель не может выполнять свои обязанности по состоянию здоровья. Если избрать председателя не удастся, управление домом перейдет к управляющей компании.
Какой именно компании - не уточняется. Не знаю, соберут ли людей на общее собрание. В последние годы это стало главной проблемой, и ни один мало-мальский вопрос без кворума решить просто невозможно. Старый председатель ЖСК лично мне не сделал ничего плохого, впрочем, и хорошего тоже. Сколько их уже было с 1988 года! Вроде двенадцать, теперь вот нужно избирать тринадцатого. А кто будет избирать и кого?
Помнится, в прежние годы на собраниях яблоку негде было упасть, люди были гораздо активнее и коммуникабельнее. Что-то предлагали, спорили до хрипоты, что лучше купить на общие кооперативные деньги, строго следили, кто где прописан и сколько народу живет без прописки. Куда все подевалось? К сожалению, опыт управления жильцы ЖСК потеряли за последние 20-25 лет. Среди многих укоренились иждивенческие настроения и непонимание важности принятого решения, активного коллективного участия в вопросах управления, устранения недостатков, продвижения нововведений.
В последние годы собрания превратились в сплошное осуждение председателя, сантехника, казначея, ревизионной комиссии, а главное, бухгалтера. Все, особенно женщины бальзаковского возраста, в одночасье сами стали выдающимися бухгалтерами. Разумеется, считать они умеют гораздо лучше штатного бухгалтера с высшим бухгалтерским образованием. Они как дважды два доказывают ему, что везде переплатили, везде несправедливо, подвох и «ворюги вы там все в правлении». Кто ж останется работать в правлении после таких суровых обвинений? Вот и меняются председатели и бухгалтера как перчатки. Поработают годик, и все возвращается на круги своя: общее собрание, все ворюги, не хотим вас, хотим других. Замкнутый круг...
Даже жаль этих людей.
Управление многоквартирным домом аналогично управлению предприятием. Но у руководителя предприятия возможностей по эффективному управлению гораздо больше. Руководитель организации может уволить сотрудника, если тот не справляется со своими обязанностями или если они не сработались и между ними постоянно происходят конфликты. Может и не увольнять, просто не заключит с неполюбившимся сотрудником новый контракт, когда закончится срок действия старого. После увольнения сотрудника руководитель организации никогда в жизни его не увидит. С глаз долой - из сердца вон.
Председатель ЖСК ограничен в увольнениях. Например, он не может по закону уволить членов правления и ревизионной комиссии. Если отношения портятся, председатель все равно будет ежедневно сталкиваться нос к носу со своими противниками в подъезде, около дома, в лифте и т.д. Испорченные отношения между жильцами и председателем восстанавливаются с большим трудом, а иногда остаются испорченными на всю жизнь.
Для эффективного управления домом председатель должен ежедневно принимать решения. Почти всегда возникает ситуация, когда на всех не угодишь. Среди жильцов обязательно найдется хотя бы один, который будет недоволен принятыми даже большинством решениями. По большому счету, недовольным всей политикой руководства ЖСК. Председатель должен постоянно лавировать между противоречивыми мнениями жильцов. А они всегда противоречивые.
Наш «родной» пример. Как-то председатель (не помню какой по счету) убедил тех, кто был на собрании, выполнить благоустройство территории, что и было сделано. Большинство осталось довольно новой детской площадкой, местом под парковку, засыпкой проклятой ямы, где всегда скапливалась вода. Но некоторые владельцы собак крупных пород начали возмущаться. Они были недовольны тем, что негде собак выгуливать. Так прямо и «апеллировали» к общественному мнению: «Мне что, усыпить теперь свою собаку?». В лице собаководов председатель получил заклятых врагов.
Для создания эффективного управления нужно 6-8 человек, которые будут постоянно работать на нужды дома. И такое количество жильцов, принимающих реальное участие в управлении, нужно поддерживать постоянно в течение десятилетий. Но дом стареет, стареют и его жильцы. Многие старожилы дома умерли, поменяли квартиры. Где взять новых подвижников? Ведь они обязаны обладать необходимыми знаниями, болеть за дом душой на деле, а не на словах. Неразрешимая проблема. Чем выше средний возраст жильцов, тем больше среди них завистников и недоброжелателей, особенно если у председателя высокая зарплата.
Да и люди все абсолютно разные, с разным уровнем образования, материальным достатком, кругом интересов. И заметьте - никто не хочет стать председателем, войти в правление и ревизионную комиссию, никто не хочет реально, а не на уровне бла-бла-бла участвовать в управлении, заключать договоры с вороватыми ремонтниками, платить им за работу деньги.
Во многих кооперативах старое руководство вынуждено сдавать печать, учредительные и банковские документы в местные органы власти из-за того, что жильцам уже плевать на все и вся. Оттуда документы попадают «в лапы» управляющих компаний. Как они «управляют», хорошо известно. Получается, не хотите по-плохому - по-хорошему будет хуже.
Напоследок простой пример из жизни. В соседнем ЖСК умер председатель. На общем собрании жильцов был поставлен вопрос о выборе нового председателя. Никто не согласился, никто не захотел платить деньги за работу председателю и членам правления. После нескольких месяцев безвластия все-таки председателя выбрали, один малоизвестный новосел дал согласие работать за 15 тысяч рублей. Через полгода выяснилось, что новоизбранный председатель растратил деньги ЖСК и натворил кучу других бед. Его осудили условно, да что толку, ведь пострадали все жильцы дома.
Сами выбирали, сами не хотели, сами расплачивались...