До конца 2012 года проблема обманутых дольщиков в России должна быть решена - таково поручение Президента РФ, данное правительству еще осенью прошлого года. Несмотря на четкую позицию руководства страны и разработанный комплекс мер по счастливому разрешению ситуации для оставшихся и без денег, и без жилья граждан, ряды обманутых дольщиков постоянно пополняются. «Свежеобманутых» граждан, не получивших крыши над головой и потерявших деньги, можно найти практически во всех регионах, не исключение и наша область.
В причинах этого парадокса пытались разобраться представители владимирских риэлторских компаний, областной прокуратуры и профильного департамента администрации Владимирской области в рамках проведенного вчера «круглого стола».Долевое участие в строительстве собственного жилья ‑ кажется, выгодное дело. Стоимость квадратного метра в новостройке (и особенно, если вложиться в недвижимость на начальном этапе возведения объекта) на 30-40 процентов ниже, чем в доме, которому 5-7 лет. Экономия существенная: вторичный метр во Владимире стоит 65 тысяч рублей, а в новостройке - 45-47 тысяч. И вроде бы и риска нет - отношения между застройщиком и дольщиком регламентирует 214-й ФЗ, принятый в декабре 2004 года. Однако нарушителей закона, когда-то рассматривавшегося как новое слово в защите интересов дольщиков, хватает.
- Прокуратура области регулярно проводит проверки объектов долевого строительства. Только за 2012 год нами внесено пять представлений, три лица привлечены к дисциплинарной ответственности, в суде рассматривается одно дело, - сообщила Елена Грекова, старший прокурор отдела по надзору за соблюдением федерального законодательства областной прокуратуры. - Сегодня в области имеется 24 жилых дома, на строительство которых привлекались деньги дольщиков и где застройщик не исполнил свои обязательства перед гражданами. Таких граждан - более 300.
От недобросовестных застройщиков (а именно с ними гражданин-дольщик заключает договор) страдают не только частные лица, но и организации - агентства недвижимости.
- Когда был принят 214-й ФЗ, мы надеялись, что в сфере долевого строительства будет наведен порядок, - рассуждает президент Владимирской палаты риэлторов Лариса Родионова. - Ведь если строительная компания работает по этому закону, то в принципе уже невозможны повторные продажи, самое распространенное нарушение прав дольщиков. Все прозрачно: дольщик и застройщик заключают договор о долевом строительстве и регистрируют его в Регпалате. Но не все строители так работают - появляются «серые схемы», на которые «ведутся» граждане.
Порой просто поражает, возмущаются знатоки рынка недвижимости, как люди отдают свои деньги (миллионы!), не удосуживаясь навести справки о компании-застройщике, не посмотрев, есть ли у него необходимая документация.
- Дольщики страдают и от застройщиков, и от себя самих - отдают деньги в никуда. Заключают договоры займа, соинвестирования и даже предварительные договоры - вместо договора долевого строительства. Это выгодно недобросовестным застройщикам, но не гражданам, - заметила заместитель директора департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области Татьяна Копылова. - На наш взгляд, строительные компании стараются уходить от заключения договора долевого строительства из-за того, что он подлежит обязательной регистрации. Договор не зарегистрируют, если у компании нет разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на землю. Оформление этих документов занимает время, и некоторые компании стараются привлечь деньги граждан еще на стадии получения разрешения на строительство. И делают это через «серые схемы», например, по договору займа или через вексель. Это идет вразрез с законом.
Во Владимирской области строительством жилых многоквартирных домов занимаются около 80 компаний, 50 из них работают исключительно по букве того самого 214-го ФЗ. Из-за чего же строители идут на нарушение закона? Не все ж они мошенники... Среди тех, кто использует обходной маневр в отношениях с дольщиками, немало и солидных компаний, в разработке у которых не один объект недвижимости и не один уже построенный многоквартирный дом.
Одна из причин - недостаток оборотных средств. Экономический кризис аукается, да и повышенное внимание со стороны контролирующих органов. Ведь с момента заключения первого договора долевого строительства застройщик подпадает под жесткий контроль, в т.ч. со стороны областного департамента, уполномоченного органа контроля на территории региона. Строители должны ежеквартально представлять отчетность в департамент, а тот может и проверку провести, и в прокуратуру материалы передать.
И такое внимание нам, простым гражданам, выгодно. И, кстати, выгодно и продавцам недвижимости - риэлторским агентствам.
- Практически все сделки с недвижимостью (около 80%) проходят сейчас через агентства недвижимости: «черных маклеров» на рынке почти не осталось. Риэлторы должны быть опытными, грамотными, в том числе и в вопросах долевого строительства, - высказал свое мнение риэлтор Олег Копцев. - А так мы часто работаем как слепые котята. Нам нужна информация по застройщикам и объектам, иначе невозможно будет отследить чистоту сделки. Надо создать комитет по предварительному изучению компаний-застройщиков (особенно региональных новичков), проводить анализ безопасности проведения сделки.
Информацию областной департамент готов давать хоть сейчас, и для этого никакой дополнительной структуры не требуется.
- Информация по объектам долевого строительства есть на сайте департамента, она обновляется поквартально. Здесь вы сможете увидеть, существует ли этот объект, - советует Татьяна Копылова. - К сожалению, за пять лет к нам с фактами нарушения закона не обратилась ни одна риэлторская компания. Если вы нам дадите эту информацию, мы выйдем с проверкой на объект, поможем людям. По каждому застройщику можем дать сведения - это открытая информация, и мы будем рады, если она будет работать на благо наших граждан!
Осведомлен, значит, вооружен. Чем больше покупатель знает о продавце, а риэлтор ‑ о застройщике, тем меньше будет рискованных сделок и обманутых дольщиков. Но, как выяснилось, наши граждане, отдавая немалые суммы за вожделенные квадратные метры, частенько действуют по принципу: «Обмануть меня не трудно - я сам обманываться рад».