Жильцы ‑ не заложники управляющих организаций

Такая возможность действительно допускается действующим жилищным законодательством. Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а именно ‑ в порядке, установленном главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наибольшее затруднение вызывают ситуации, когда управляющая организация не желает удовлетворить просьбу жильцов о расторжении договора.
Вместе с тем пункты 8.1 ‑ 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации содержат специальные нормы, регулирующие порядок расторжения договоров с управляющими организациями, в том числе и при отсутствии согласия управляющей организации.
Так, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. Для этого общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме до истечения срока действия договора с управляющей организацией необходимо принять решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Также общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о расторжении договора с управляющей организацией в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Кроме того, согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
В общем виде порядок расторжения договора с управляющей организацией можно представить следующим образом (для удобства управляющую организацию, от услуг которой собственники хотят отказаться, мы назовем ‑ организация № 1, а ту управляющую организацию, с кем собственники хотят заключить договор, назовем ‑ организация № 2).
1. Уведомление всех собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания собственников за десять дней до даты его проведения, с указанием вопросов, включенных в повестку такого собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
2. Принятие на общем собрании собственников многоквартирного дома решений (указанные решения оформляются протоколом общего собрания собственников, в порядке, установленном ст. 46-48 ЖК РФ).
2.1. О расторжении договора на управление с организацией № 1 в связи с:
- окончанием срока действия договора и отсутствием волеизъявления сторон для его пролонгации;
- неисполнением управляющей организацией условий договора с указанием его конкретных пунктов (ст. 162 ЖК РФ).
2.2. О выборе новой управляющей организации, определение даты начала ее работы (не раньше 1,5-2 мес. с момента проведения такого собрания), утверждение существенных условий договора на управление (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), в т.ч. определение порядка оплаты за коммунальные услуги.
3. Доведение до собственников информации о принятых общим собранием собственников решений, а также итогов голосования путем размещения соответствующего сообщения об этом в доступном для всех собственников помещений месте в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия решений (ст. 46 ЖК РФ).
4. Направление копии протокола общего собрания собственников:
- в организацию № 1 (с заявлением о расторжении договора на управление),
- в организацию № 2 (с заявлением о заключении договора на управление),
- в ресурсоснабжающую организацию.
5. Не позднее чем за 30 дней до начала работы организации № 2:
5.1. Управляющая организация № 1 должна:
- подготовить и передать организации № 2 техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы,
- расторгнуть договор на управление многоквартирным домом,
- расторгнуть договоры с ресурсоснабжающими организациями и третьими лицами, обеспечивающими содержание и ремонт общего имущества этого многоквартирного дома.
5.2. Организация № 2 не позднее чем до начала работы по управлению должна:
- запросить у организации № 1 техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы,
- заключить с собственниками договор на управление многоквартирным домом,
- заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и третьими лицами, обеспечивающими содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома,
- целесообразно составить двухсторонние акты технического состояния общего имущества многоквартирного дома.
6. Организация № 2 приступает к работе не позднее 30 дней с момента заключения договора на управление, если иное не установлено протоколом общего собрания собственников или договором.
В случае, если договор с организацией № 1 не удается расторгнуть в досудебном порядке, собственники имеют право обратиться по данному вопросу в суд.
Таким образом, жилищным законодательством общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме предоставлен широкий спектр права по расторжению договора с управляющей организацией.

Государственно-правовой комитет администрации области.