Выше взнос ‑
ниже процент
Уже можно говорить о том, что и банки, и граждане распробовали плюсы ипотеки. Одни хорошо зарабатывают на процентах, по сути, мало чем рискуя. Ведь люди в подавляющем большинстве платят такие кредиты предельно аккуратно, чтобы не лишиться единственного жилья.
Другие же видят в ипотеке самый реальный способ уже сейчас, не копя деньги десятилетиями, улучшить свои жилищные условия или еще только обзавестись собственной крышей над головой. Благо, что сейчас многие коммерческие банки и ипотечные фонды без лишних вопросов соглашаются работать и с материнским семейным капиталом, и, к примеру, с военной ипотекой.
При этом традиционные ставки по ипотечным кредитам маленькими не назовешь: 12-15 процентов. Сроки погашения в основном варьируются 3-10 годами. А размер первоначального взноса за жилье в требованиях кредитных учреждений стартует от 20%. Понятно, что чем выше первоначальный взнос, тем ниже процент по кредиту. А некоторые банки даже требуют, чтобы первоначальный взнос был не менее 40-50% от стоимости жилья. Логика тут в снижении рисков: мол, если клиент из своих денег заплатил половину всей суммы, то он из кожи вон вылезет, но аккуратно заплатит остальное. Логика абсолютно правильная: по статистике банков, заемщики с большим первым взносом намного реже допускают просрочки.
Дешевле
не будет?
Стоит ли в ближайшее время ждать снижения ставок? Вряд ли, ведь инфляция не снижается, а рубль дешевеет. А это значит, что средства, привлекаемые банками, становятся дороже. В таких условиях возможен скорее рост ставок по ипотечным кредитам.
Впрочем, в специализированных фондах вроде Владимирского ипотечного проценты обычно немного ниже, чем в коммерческих банках. А главное, как ясно дал понять Сергей Киселев, генеральный директор «Владимирского ипотечного фонда», работа у таких организаций идет в тренде государственной, региональной и муниципальной политики с ее поддержкой бюджетников и молодых семей. Например, за два года «Владимирский ипотечный фонд» выдал 140 кредитов по ставке от 10,95% по ипотечной программе «Социальная ипотека» - именно для бюджетников, первоначальный взнос которым субсидировал бюджет областного центра. Или, к примеру, еще приятнее условия по спецпрограммам для молодых ученых (ставка 10%) и молодых учителей (8,5%). Естественно, чтобы получить такой кредит, надо будет соответствовать ряду особых условий.
Средняя сумма ипотечного кредита в регионе ‑ миллион с лишним. Можно взять и больше, но, как правило, у банков есть заранее означенный лимит суммы. Например, в проспекте Инвестиционного торгового банка указано, что максимальная сумма по одному виду ипотечного кредита ‑ 3 млн, по другому ‑ 5 млн рублей. Хотя и так понятно, что условия кредитного учреждения и доходные возможности заемщика сами по себе ограничат сумму займа даже без заранее означенного лимита.
Европейская
модель ипотеки не для нас
Ипотеку Сергей Киселев называет «сервисным рынком» и дает понять, что на этом рынке очень много игроков, предлагающих «примерно одинаковые ставки».
Впрочем, ипотека по-российски пока все же отличается от ипотеки по-европейски. У нас это, по сути, просто кредит с залогом, первоначальным взносом и более низкой (в сравнении с потребительским кредитованием) ставкой. Сергей Киселев рассказывал, что в Европе работает накопительная система, работающая по принципу строительных кооперативов. Скажем, ты вступаешь в такой кооператив, платишь туда взносы несколько лет, а потом получаешь свой кредит ‑ за счет тех, кто пришел после тебя, причем, поскольку кооператив пользовался твоими деньгами, тебе компенсируются проценты по кредиту. И ставка там нам на зависть ‑ какие-нибудь 4 процента.
Но в России такая модель и, значит, такие проценты, увы, не приживутся. Учитывая наш менталитет и нашу «пуганность» всевозможными дефолтами. Платить пять лет, не получая взамен ничего, нашему человеку психологически трудно. К тому же при малейшем намеке на проблемы вкладчики бросятся быстро забирать свои деньги, чем сразу же разорят такой кооператив.
Главное -
растем
Заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин спрогнозировал на этот год рост объемов выдачи ипотеки российскими банками на 15-20%. Впрочем, оговорился, что «многое будет зависеть от процентных ставок: если они останутся на уровне текущего года плюс-минус 0,5 процентного пункта, то рост будет на уровне 20%; если ставки вырастут на 1-2 процентных пункта, то рост объемов ипотеки составит порядка 15%».
Это, конечно, не 30% и не 60% роста, как было в прежние годы. Однако важно, что в любом случае речь идет о положительной динамике. Причем практически все эксперты уверенно говорят о потенциале роста этого рынка, невзирая на экономическую конъюнктуру, на 5-10 лет вперед. Вопрос лишь в масштабах этого роста. В конце концов, недвижимость ‑ всегда один из самых надежных вкладов на будущее. Это важно людям. А ипотека дает серьезный (суммы-то большие) и долгосрочный (на годы и десятилетия) прирост кредитного портфеля. Это нужно банкам.
Минорную ноту во все оптимистичные прогнозы вносит разве что тот факт, что доходы людей с относительно невысокими зарплатами (то есть потенциальных потребителей ипотеки) либо растут слишком медленно, либо не растут вовсе. Так что не исключено, что многим приходится (или придется) откладывать приобретение или улучшение жилья.
Гаси
быстрее
Долгосрочные займы ‑ на 15-20 лет - наши люди фактически не практикуют. Жилье в кредит ‑ дорогое удовольствие (до 40% от ежемесячного дохода среднестатистической семьи), поэтому большинство стремится разделаться с долгами как можно скорее. Сергей Киселев говорит, что хотя владимирцы часто берут ипотечные кредиты на 15-20 лет, но гасят их за 7-8 лет, досрочно, чтобы не переплачивать проценты за пользование кредитом. Благо в фонде и в солидных банках отсутствуют комиссии за досрочное и частично досрочное погашение.
Впрочем, за 20 лет деньги постепенно обесцениваются, что, по сути, в перспективе снижает долю суммарного дохода, которая приходится на оплату ипотеки. Так что надо ли гасить досрочно ‑ еще вопрос.
Новостройки
дешевле
По некоторым данным, доля ипотечных сделок по новостройкам доходит до 50-70%. Новостройки дешевле.
- Например, во Владимире, - говорит Сергей Киселев, - стоимость квадратного метра в новостройке составляет 35-50 тысяч рублей. Минимальная цена ‑ при покупке на стадии котлована. Максимальная ‑ в уже готовом к эксплуатации доме. А стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья составляет 45-70 тысяч рублей. Здесь на цену квадратного метра влияют район, год постройки и этажность дома, количество комнат, дизайн, ремонт, планировка.
500 кредитов в год в среднем выдает «Владимирский ипотечный фонд»
На 20 банков - лидеров ипотечного рынка приходится 72% всего российского рынка ипотеки. Причем 68% - это заслуга государственных банков: Сбербанка, ВТБ24 и Газпромбанка
4,3 тысячи кредитов выдано за 10 лет на сумму 3,8 млрд рублей
Прямая речь
Сергей Киселев,
генеральный директор
«Владимирского ипотечного фонда»:
- Приятно, что сегодняшний заемщик стал грамотным и прекрасно понимает, какие санкции его ждут, если он перестанет платить по кредиту. За 10 лет работы, выдав больше 4 тысяч кредитов, дефолтных ситуаций у фонда было чуть меньше 10. То есть считанные единицы. Причем эти люди никак не шли на контакт, не платили годами, не реагировали ни на письма, ни на звонки. Хотя мы всегда нацелены на диалог и пытаемся решить ситуацию до суда, пойти навстречу.