Когда покупаешь квартиру...

Распоряжаться квартирой - продавать, дарить, закладывать или сдавать в аренду - имеют право только собственники. До сих пор многие считают, что если они зарегистрированы на жилплощади, то способны совершать такие сделки. Это не всегда верно. Быть прописанным в квартире и быть собственником не одно и то же. В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ только собственник определяет судьбу квартиры. Иные зарегистрированные в квартире лица могут в ней лишь проживать, т.е. пользоваться жилплощадью. Но даже если квартира находится в собственности, иногда возникают иные обстоятельства, которые затрудняют или делают продажу жилого помещения невозможной.
Если квартира находится в залоге (ипотека), то продать ее другому лицу можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором ипотеки. На практике банк-залогодержатель в редчайших случаях дает согласие на отчуждение квартиры.
Покупателю в первую очередь необходимо выяснить, вправе ли продавец продавать квартиру. Для чего следует потребовать у него правоустанавливающие документы на квартиру. Проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости можно, взяв выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный документ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Для получения данной выписки необходимо предъявить удостоверение личности (паспорт) и заявление в письменной форме, а также оплатить госпошлину за выписку.
Выписка содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также сведения об ограничениях, существующих на момент выдачи, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости.
Если квартира находится в долевой собственности, то продавец обязан соблюсти правила о преимущественной покупке доли. Если правило о преимущественной покупке доли было нарушено, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на него.
Стоит обратить особое внимание, если квартиру реализует доверенное лицо продавца. К сожалению, в последнее время участились случаи мошенничества, когда жилплощадь продают по фальшивым доверенностям. Лучше всего напрямую связаться с продавцом и удостовериться в его намерениях продать квартиру через доверенное лицо.
Для государственной регистрации права собственности от приобретателя требуется:
1) документ, удостоверяющий личность;
2) квитанция по оплате государственной пошлины за регистрацию.
После произведенной государственной регистрации покупатель получает на руки зарегистрированный договор купли-продажи (обязательное приложение к договору - составленный продавцом и покупателем акт приема-передачи квартиры) и свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.