Жилкомхоз ‑ под народный контроль

Нужно чаще встречаться
Перед праздниками АВО провела публичные слушания по проекту постановления «Об утверждении Комплекса мер по развитию жилищно-коммунального хозяйства области». В практике департамента ЖКХ это первый случай вынесения на широкое народное обсуждение проекта постановления. Информационная открытость и вовлечение общественности в разработку стратегических документов беспрецедентны. Все замечания к документу будут учтены при редактировании постановления перед его отправкой на экспертизу в Минстрой. Сам же Комплекс мер, сверстанный с привлечением специалистов федерального уровня, - своего рода инновация. Минстрой рекомендует распространять наш опыт на другие регионы.
Слушания были настоящие. Прийти мог любой, никакой специально подготовленной массовки не было. К обсуждению принимались любые предложения. Проект постановления, в котором намечены цели и пути реформирования регионального ЖКХ, заранее публиковался в СМИ, раздавался на руки всем участникам слушаний. Однако все равно широкого и конструктивного обсуждения важных для всех вопросов (а именно на это рассчитывали организаторы), по большому счету, не получилось. Люди отвыкли, что власть спрашивает их мнение. И слушания в значительной части вылились в прием граждан по текущим вопросам и в очередные разъяснения по работе Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Владимирской области.
Это лишь доказывает, что землякам не хватает не только системных знаний о своих правах, но и информации о том, что происходит в отрасли в текущий момент.
- Нужно чаще встречаться, - резюмировала замдиректора областного департамента ЖКХ Светлана Горшкова.
В последнее время руководители региональных структур ЖКХ много внимания уделяют информационной составляющей в работе. Да и первый раздел постановления как раз посвящен комплексу мер по обеспечению информационной открытости и подконтрольности ЖКХ. Буквально накануне слушаний прошла совместная пресс-конференция АВО, Фонда капремонта и организации «ЖКХ-Контроль». Вопросы, поднимавшиеся там, во многом совпали с теми, что задавали граждане, пришедшие на публичные слушания.
Капремонт:
планы и итоги
Наиболее актуальная тема ‑ капремонт. Фонд был создан год назад. За это время решены организационные задачи, создана структура фонда, разработана нормативно-правовая база для его деятельности и долгосрочная программа капремонта. Составлен перечень многоквартирных домов, входящих в программу, налажен - пусть и не до конца ‑ сбор платежей. Проведены торги по первым подрядам. Уже готовы к сдаче после ремонта 22 дома, а 16 - прошли приемку.
Но граждане готовы спрашивать с фонда за его работу так, как будто он существует уже много лет. Например, один из самых частых вопросов: почему в плане на 2014 год заявлен ремонт 597 домов, а сдано чуть более 20? Заместитель гендиректора фонда капремонта Евгений Пахомов объяснил:
- Изначально было понятно, что все 500 домов в год основания фонда отремонтированы быть не смогут. Хотя бы потому, что часть ремонтных работ может проводиться только в теплый сезон. Например, ремонт кровель. Поэтому первый сезон и планировался как сезон 2014-2015 годов. Важно было запустить и «прокачать» механизм действия программы, выявить слабые места. Все дома, внесенные в план ремонта на текущий год, будут отремонтированы в 2015-м. При этом план на 2015 год ‑ отдельный. Просто в следующем году фонду придется выдать «двойную норму».
Информация для подрядчиков
Ну и о выявленных проблемах. Хотя подрядные организации были найдены для более чем 300 домов, часть объектов все же оказалась нерасторгованной. Потенциальных подрядчиков сдерживали отсутствие авансовых платежей и опасения, что за выполнение работ в рамках лота, в который включены несколько домов, оплата будет производиться по факту за весь лот целиком. А собственной оборотки для работ большого объема у многих организаций просто-напросто нет.
Подрядчикам разъяснили, что работы оплачиваются по мере выполнения, а не по факту сдачи всех объектов лота. Если лот предполагает ремонт в нескольких домах, расплачиваться с исполнителем будут за каждый дом отдельно.
Что касается авансовых платежей, то в первый год от них отказались обдуманно, чтобы отсечь компании-однодневки. В будущем аванс в расчетах с подрядчиками, скорее всего, появится. Однако вместе с ним будет введена и система защиты аванса в виде страховых депозитов или гарантий, что тоже требует отвлечения оборотных средств подрядчика.
Выход из ситуации попытались найти участники слушаний. Среди предложений было введение субсидирования из регионального бюджета кредитов на капремонт, привлекаемых ТСЖ, и включение в смету процентных ставок по кредитам, если подрядчик вынужден привлекать заемные средства. Предложения взяты «на карандаш».
Граждане,
будьте активнее
Другая проблема, из-за которой стопорится ход ремонтных работ, - низкая активность собственников жилья.
- По закону, чтобы объявить торги, нам необходимо получить решение общего собрания собственников жилья с их согласием по видам работ и расценками. От этого напрямую зависят сроки проведения торгов и сроки проведения ремонта, - говорит Пахомов.
От активности владельцев квартир зависит и то, на какой год будет намечен ремонт их дома. Управляющие компании не всегда ответственно подходят к составлению электронного паспорта дома. А если в паспорте не указана информация о реальном износе конструктивных элементов дома и внутридомовых инженерных сетей, то компьютер «отбросит» такие дома в хвост очереди, даже если по фактическому состоянию именно эти строения нуждаются в срочном ремонте. Внесение же в паспорта актуальной информации поможет скорректировать сроки ремонта. Ежегодный план корректируется минимум раз в год. В этом году он корректировался дважды, сейчас утверждается уже третий вариант. Так что собственники жилья имеют возможность, проконтролировав составление управляющими компаниями электронных паспортов, ускорить ремонт своего дома.
Есть у жильцов и право самим участвовать в приемке выполненных работ. Правда, по закону для этого им необходимо провести общее собрание собственников и выбрать уполномоченных. Впрочем, общественные организации уже сейчас участвуют при отборе подрядных организаций и при сдаче объектов приемной комиссии. Их привлечение к процессу ‑ одно из нововведений фонда. Этим обеспечивается открытость процесса, гарантируется объективность контроля качества, экономятся средства граждан. В 2014 году, к примеру, экономия на торгах составила 27 млн рублей. Еще 800 тысяч фонд сэкономил, расплачиваясь с подрядчиком по фактически выполненным работам. Эти средства позволяют иметь резерв для корректировки годового плана с включением в него проблемных домов.
Прямой интерес в активном подключении граждан к контролю за всем процессом капремонта есть и у управляющих компаний: издержки при техническом обслуживании отремонтированного дома намного ниже.
Есть и примеры конструктивного взаимодействия УК с собственниками жилья. В Юрьев-Польском районе высокий охват собственников квартир жилищными субсидиями объясняется тем, что их оформление взяли на себя управляющие компании. Людям не нужно обходить инстанции, а для УК прямая выгода: отпадает проблема неплатежей. За тех, кому в силу невысокого дохода оплачивать коммуналку сложно, часть платежей субсидирует государство. Важно, что отчисления на капремонт также подпадают под действие жилищных субсидий.
Не платить ‑
себе дороже
Кстати, к вопросу о размере отчислений. Тариф в 6,5 рубля с квадратного метра рассчитан по методике Минстроя и, как заверяют региональные власти, является экономически обоснованным. Итоговая цифра зависит от количества многоквартирных домов и качества жилфонда. Уменьшить тариф можно либо жертвуя качеством ремонта, либо субсидируя из бюджета. В Санкт-Петербурге нашли деньги, чтобы снизить тариф для всех жителей. В нашей области механизм жилищных субсидий делает поддержку граждан более адресной.
При этом долги по платежам за капремонт чреваты неприятностями. В случае неуплаты он взыскивается в судебном порядке. Да еще и пени начисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день рассрочки. Варианта «не платить» не существует ‑ это нарушение законодательства.
- Этот платеж привязан не к собственнику, а к объекту собственности. Если вы покупаете квартиру, внимательно проверьте, нет ли задолженности по платежам в Фонд капремонта. Иначе платить долги придется уже покупателю, - предупредил Пахомов.
Что же касается выбора схемы аккумулирования накопления, то никакого крепостного права здесь нет. Если собственники жилья передумают собирать средства в «общем котле» фонда и захотят их копить на лицевом счету дома, то такой переход возможен. Правда, займет он около двух лет. Возможен и переход в другую сторону ‑ под опеку фонда.
Звучали от общественности и предложения верстать планы ремонта с учетом собираемости платежей. Если бы такой подход осуществился, то в проигрыше оказались бы Киржачский и Александровский районы. Там собираемость отчислений на капремонт недотягивает и до 30 процентов.
Вся власть -
советам
Среди других проблем, обсуждавшихся на слушаниях, повышенный интерес граждан вызвали вопросы тарифообразования. Чтобы предупредить нарушения в этой сфере и сделать процесс утверждения тарифов более прозрачным, при регулирующих органах будут создаваться советы потребителей. Появится совет и при департаменте цен и тарифов. Кроме того, при каждом муниципалитете должен быть сформирован общественный совет, в функционал которого входит контроль над вопросами ЖКХ.
Квалифицированно разбирающихся в коммунальных проблемах общественников подготовит общественная организация «ЖКХ-Контроль», реализующая проект «Школа грамотного потребителя», со следующего года начнет создавать центры поддержки собственников жилья в районах. Задача центров ‑ консультировать по вопросам проведения общих собраний, выбора УК, контроля за работой управленцев и расценками на услуги.