«Всплески» и ошибки
В нашей области кадастровую оценку земель проводили трижды: в 2002, 2007 и 2012 годах. При этом нормальная методика проведения процедуры появилась лишь к 2012 году. Вице-губернатор АВО, директор ДИЗО Елена Мазанько говорит, что после этой оценки земля в большинстве муниципалитетов по кадастру подорожала. Где-то на десятки процентов, а где-то в разы. В Петушинском районе подорожала в 9,4 раза, в Киржачском ‑ в 5 раз. А в округе Муром подешевела на 20 процентов.
Без «косяков», конечно, не обошлось. В одном городе 400 частных домов отнесли к многоэтажной застройке. В другом насчитали 100 пятиэтажек, хотя во всем городке нет столько многоквартирных домов. А люди, получив квитанции на налог, сравнивают цифры с цифрами жителей таких же домов «через дорогу». И резонно устраивают бузу. Мазанько считает, что всплеск кадастровой стоимости в разы должен привлечь внимание самих ОМСУ:
- Ошибки бывают, но надо вовремя смотреть, какая база предоставлена оценщикам, и вовремя ошибки исправлять.
Но некоторые муниципалитеты буквально цепляются за свои ошибки, отмахиваясь от жалоб, отправляют возмущенных жителей в прокуратуру и суды. Хотя, уверена Мазанько, ОМСУ сами могут быстро дать оценщикам исправленную документацию. А те на основе новых данных исправят ошибку и передадут новый отчет в Росреестр.
Такие разные комиссии
Муниципалитеты два последних года мечутся из крайности в крайность. Одни завышали цену (для жителей), другие занижали (для юрлиц). В итоге за это время кадастровая цена областной земли снизилась почти на 30 млрд рублей. А консолидированный бюджет из-за этой комбинации недополучил 400 миллионов.
Бардаку способствовала безобразная работа комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра. Речь идет о прежнем составе Управления. Сейчас там новый руководитель и совсем иные принципы работы. Но «старая» комиссия, толком не читая отчетов по оценке, соглашалась снижать кадастровую цену по отдельным территориям даже в 20 раз! А «новая» за последние полгода рассмотрела около 200 отчетов и отказалась снижать цену в 95 процентах случаев.
Руководитель областного управления Росреестра Александр Нарыков привел цифры. За 2013 год из 296 поданных заявлений по 153 было решено снизить кадастровую стоимость. В 2014 году ее снизили в 129 случаях из 264. А вот в 2015 году - после изменения персонального состава комиссии - из 182 обращений удовлетворены всего 17. Согласитесь - показательно. Суммарное снижение налогооблагаемой базы по этим 17 участкам - 630 миллионов, то есть 9,5 миллиона рублей земельного налога. А теперь представьте уровень снижения поступлений этого налога «при прежнем прижиме», когда в половине случаев штамповали согласие на необоснованное снижение кадастровой цены...
Без доводов
и в нейтралитете
Нам трудно привыкать к реальным ценам: десятки лет мы платили налоги за землю и имущество по копеечной оценке БТИ. Но ясно, что эта ситуация не впишется в рыночную экономику. В 2017 году, предупреждает Мазанько, кадастровая стоимость земли, возможно, будет еще выше. Причина - регион развивается, строится, участки обрастают необходимой инфраструктурой. А участок в чистом поле и участок с инфраструктурой ‑ объекты совершенно разного уровня цен и ликвидности. Так что подорожание земли выглядит логичным. Мазанько говорит, что цена земли должна быть реальной. Если этого в ОМСУ не добились, то стоит посмотреть: умысел тому причиной или технический сбой.
Нарыков тоже удивляется равнодушию властей на местах:
- При работе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при нашем Управлении сложилась практика, в т.ч. и судебная: ОМСУ занимают нейтральную позицию при оспаривании результатов кадастровой стоимости. Хотя заказчики работ по кадастровой оценке - именно они. Мы находим в отчетах недостатки, которые до нас с таким же успехом могли найти муниципалы. Но почему-то не находят!
Нарыков уверен, что за два с лишним года муниципалитеты сами должны начать разбираться в ситуации, а не искать «защитников» в лице Росреестра.
В положительном контексте он отозвался о Владимире. Это, по сути единственное МО, чьи служащие выезжают на участки, анализируют деятельность правообладателей, сравнивают результаты массовой оценки с предыдущими оценками, анализируют отчеты о рыночной стоимости оспариваемого земельного участка. Остальные города и веси на комиссиях объективных доводов в защиту своих интересов не приводят. Говорят лишь о выпадающих доходах: мол, «надо добавить, потому что денег мало».
- И уж тем более они не затрудняются с предоставлением письменных обоснований, не хотят показывать свою профессиональную несостоятельность, - говорит Александр Николаевич.
А некоторые даже на заседания комиссии (по их же интересам!) не приезжают. Петушинский район присутствовал в 30 процентах случаев, Киржачский ‑ в 40 процентах, Собинский ‑ в половине.
Суд (а заявители после отказа комиссии часто обращаются в областной суд, 221 дело за полгода) в подавляющем большинстве случаев признает правомерность отказов комиссии при Росреестре. Все проведенные с января по июнь этого года 183 судебные экспертизы подтвердили правоту Росреестра и неправоту оценщиков, в разы занижающих стоимость участков.
По всем случаям большого расхождения в определении рыночной стоимости ведомство направляет письма в саморегулируемые организации оценщиков для разъяснений. Следующий шаг: обращение в следственные органы для привлечения явно подкупленных оценщиков к уголовной ответственности.
Игры с землей закончились. Но оценщики этого пока особо не боятся. Например, есть такое воронежское ООО НПО «ГеоГИС», оно работало во Владимире в рамках местного муниципального контракта. Его экспертиза признана судом недостоверной.
- Но это ООО даже на судебные заседания об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков не является, - говорит руководитель регионального УФНС Сергей Кошелев. - А администрация Владимира, заключившая с фирмой контракт, не представляет отчет об оценке и экспертное заключение в суд.
Почему? Вопрос. Хотя такое происходит не только во Владимире - аналогичные факты есть в большинстве судебных решений об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории самых разных муниципалитетов.
СКАЗАНО
Елена Мазанько, вице-губернатор АВО, директор департамента имущественных и земельных отношений:
- Конфликт интересов есть. Когда участок - предмет налогообложения, люди хотят, чтобы он стоил меньше. А когда продать или заложить в банк ‑ хотят, чтобы кадастровая стоимость была больше. У меня на приеме была посетительница. Жаловалась, что кадастровая оценка ее участка в 600 тысяч ‑ это много. Налог большой. Я спрашиваю: а продадите за 600 тысяч? Она: мне миллион предлагали, не отдала. Если за 1,5 миллиона - подумаю. Вот так...
ЦИФРЫ
2,388 млрд рублей ‑ весь исчисленный земельный налог во Владимирской области за 2014 год. Поступило в бюджет пока 2 млрд 177 млн.