В чем проблема?
11 июля 2015 года обрушился подъезд пятиэтажного дома в Перми. Под завалами погибла 74-летняя женщина. Ее муж позже скончался в больнице. Еще трое жильцов получили травмы. Причиной обрушения в первые часы после аварии было названо незаконное углубление подвала для расширения торговых площадей магазина, занимавшего нижний этаж дома. Незадолго до трагедии из подвала было вывезено несколько «КАМАЗов» грунта.
Трудно себе представить, что это жильцы решили на общем собрании собственников вырыть себе могилу. Безопасность ‑ вот первая причина, по которой надо участвовать в управлении общедолевой собственностью.
Зимой в Костроме в одной из квартир лопнула батарея. Стояк перекрыть не могли трое суток, потому что вентиль ‑ в подвале, а подвал принадлежит муниципалитету. Управляющая компания даже ключа от двери не имеет, в то время как у ответственного чиновника городской администрации были выходные. А ведь доступ к инженерным сетям нужен не только в случае ЧП, но еще для плановых ремонтных и профилактических работ, для замены сантехники в квартирах наконец. Если этот доступ ограничен, об эффективном управлении имуществом говорить не приходится.
Вдобавок арендаторы или новые собственники подвалов часто зашивают общедомовые сети в пластиковые короба, где без вентиляции трубы гниют, а плесень поражает весь дом. Трудности с обслуживанием коммуникаций выливаются в серьезные проблемы, которые ухудшают «погоду в доме» и снижают стоимость квартир.
И это вторая причина сопротивляться отчуждению общедолевой собственности.
Третье, за что стоит бороться, ‑ это утекающие деньги, которые могли бы пойти на ремонт и обслуживание дома. Ведь помещения в аренду должны сдавать не управляющие компании, не муниципалитет и не частные собственники, а сами жильцы, причем на приемлемых для них условиях, когда оговорен свободный доступ к коммуникациям, а перепланировка - запрещена. На вырученные деньги (это десятки тысяч рублей в месяц) можно обновить детскую площадку, сделать разметку на парковке, покрасить стены в подъезде...
Как собственность уходит?
В 1993 году решением областного Совета народных депутатов все дома нашего региона были переданы из собственности области в собственность муниципалитетов. Потом началась приватизация, но местные власти во многих случаях общее имущество оставили за собой.
Так произошло во Владимире с домом № 5 на ул. Верхняя Дуброва. Там муниципалитет сначала сдавал в аренду колясочную и подвал, прорубив туда дверь без разрешения жильцов. А потом эти помещения и вовсе были приватизированы.
По соседству, в доме № 9, муниципалитет продал холл под аптеку. Жители теперь попадают в подъезд с «черного хода», специально устроенного в связи с приватизацией парадного.
Вслед за муниципалитетами схемы захвата общедолевой собственности придумали и застройщики. На последних этапах строительства и после его окончания в проектную документацию они вносят изменения, превращающие подвал в цокольный этаж, чердак ‑ в мансарду, лифтерную ‑ в помещение для телефонной компании. И общее имущество жильцов застройщик продает посторонним лицам.
Так во Владимире на Студенческой, 16-б, помещения на крыше были проданы компании сотовой связи на этапе отделки. Там даже электроснабжение было сделано под клиента.
Еще один класс любителей пользоваться чужим имуществом ‑ управляющие компании, нередко забирающие себе деньги собственников. По данным председателя правления «ЖКХ-Контроль» Альберта Русанена, во Владимире, на ул. Безыменского, 1, помещение колясочной использует именно управляющая организация. Жителям из-за этого - только расходы. Не получая ни копейки арендной платы, они еще и лишнее электричество оплачивают. А коляски мамам приходится хранить в квартирах.
Попробуй отсуди!
Жилищный кодекс в данном вопросе ‑ на стороне собственников жилья, но судебная практика по стране в целом и в нашем регионе в частности оптимизма гражданам не внушает.
Так, жители дома № 12 на улице Володарского во Владимире уже 10-й год ведут битву за подвал с застройщиком, который, прорубив окна в подвальном помещении, объявил его цокольным этажом, а потом продал в частные руки под офисы. («ВВ»: «Затяжная война с дольщиками» - 30.09.2010, «Схватка за подвал» - 17.02.2011, «Мир вашему дому» - 13.01.2012). Жильцам досаждали сначала шумные ночные вечеринки, потом - неприятные запахи из витражной мастерской. Им отключали воду за несговорчивость. Они с жалобами дошли до главы государства, судились с переменным успехом. В конце концов суд оказался не на их стороне.
У Русанена много вопросов к районным судам.
- Немало случаев, когда владимирские суды выступали против жителей, хотя законодательство было на их стороне, - заявил он.
Однако подобная тенденция до недавнего времени прослеживалась во всех регионах. Люди находили правду лишь в Верховном или Высшем арбитражном судах. Однако, как говорится, редкая птица долетит… Часто людям проще смириться.
Первой в стране ситуацию переломила Кострома, где народное негодование вылилось в массовые акции протеста. В итоге вопрос был принципиально решен на уровне городской мэрии. В результате пересмотра планов приватизации восстановлено право общедолевой собственности жильцов на 100 помещений. Сейчас еще 30 решением костромской Думы возвращается собственникам во внесудебном порядке.
На федеральном уровне по этому вопросу также определились. Замглавы Минстроя Андрей Чибис указал на недопустимость отчуждения подвалов из общедолевой собственности. В стратегии развития ЖКХ до 2020 года, утвержденной в январе премьер-министром Медведевым, содержится требование к муниципалитетам обеспечить возврат общего имущества.
Эти обнадеживающие новости принес во Владимир эксперт Национального центра «ЖКХ Контроль» (Москва) Андрей Пинчуков. Он на этой теме собаку съел в своей родной Костроме, а теперь помогает владимирцам отвоевывать собственность. Тем, кто решится вступить в борьбу с захватчиками, он рекомендует сайт www.tsgdom.ru, где есть юридическая шпаргалка для собственников жилья, составленная по результатам выигранных судебных процессов. Поддержку, в том числе и в суде, жильцам предлагает и владимирская общественная организация «ЖКХ-Контроль». Недавно в Гусь-Хрустальном она помогла вернуть в собственность жильцов крышную котельную, переданную в частные руки.