Частное право на землю в РФ по закону незыблемо. Вот только в современных реалиях все же есть нюанс, из-за которого половина мелких российских (и владимирских) землевладельцев сейчас рискует лишиться своих привычных соток. Прецеденты с разборками за землю «старых» и «новых» владельцев в регионе-33 уже начались (продолжение темы см. на стр. 16 - Прим.ред.). «ВВ» выяснили суть проблемы у компетентного эксперта (заместитель руководителя ТУ «Росреестра» по Владимирской области Алексей Сарыгин) и узнали единственно верный способ для землевладельцев оградить свои участки от посторонних посягательств. Об этом мы вам сегодня расскажем максимально доходчивым способом.
Кого на карте «не дорисовали»?
В РФ существует государственный кадастр недвижимости (ГКН), куда заносятся данные обо всех землевладениях. Именно на его основании владельцам выдают документы о регистрации их прав на участки конкретного размера. Но есть еще государственная кадастровая карта ‑ в Интернете ее может найти и посмотреть любой желающий. На карте участки обозначены в конкретных местах и с четкими (до малейшего изгиба) границами. Вернее, они должны быть там так обозначены. На деле в целом по России из 58 млн земельных участков на карту с точным описанием границ и координат нанесено лишь 29,5 млн частных наделов - немногим больше 50 процентов. Во Владимирской области примерно та же картина ‑ из 860 с лишним тысяч земельных участков четкие границы на карте имеют около половины. Сразу скажем: вот эта половина, которая при заходе на публичную кадастровую интернет-карту забивает в поиск номер своего участка (а он обязательно есть в «бумажных» документах на землю) и в «выплывающей» справке о нем видит волшебные слова «статус - учтенный», может ни о чем не беспокоиться: тут владение конкретной землей никто оспорить не может. А вот если при тех же действиях землевладелец видит в справке рядом с кадастровым номером «без координат границ» и на карте участок не отображается - это повод забеспокоиться и немедленно заняться дооформлением участка. То есть нанять кадастрового инженера и с документированными результатами его работы по обмеру участка (в конкретном объеме и на конкретных координатах) явиться в кадастровую палату, чтобы сведения об этой земле попали на публичную карту.
В противном случае вот что может случиться. Например, в Петушинском районе индивидуальный предприниматель в 2008 году с торгов купил у районной администрации 50 соток земли. Межевое дело на этот участок завели, но на учет почему-то не поставили. Прошло время. Человек жил не тужил. Пока один из чиновников не провел проверку соблюдения земельного законодательства и не увидел все документы. А дальше арендовал у ИП часть его участка и попутно обратился в администрацию поселения с запросом об оформлении этого участка на себя. У властей поселения не было информации о том, что участок уже имеет владельца, потому что на карте его нет, и они легко оформили ту же землю на нового владельца. И вот этот новый собственник с приглашением кадастрового инженера затягивать не стал. Сейчас первый владелец пытается судиться со вторым. Может, выиграет, может - нет… Но нервы себе вымотает точно.
С размером, но без координат
Хорошая новость: без 50 соток земли первый владелец не останется даже в случае проигрыша, учитывая, что у него на руках есть документы о выделении ему земли. Вот только где эти сотки будут? Алексей Сарыгин объяснил:
- Если в бумагах написано «участок такой-то, такого-то размера возле оврага» - власти будут вправе выделить ему любое место. Мало ли у нас оврагов? Вот почему каждому участку нужны точные координаты и четкие границы.
Возникает логичный вопрос: кто виноват, что люди, годами считавшие, что у них все оформлено, сейчас оказались под угрозой нежданных проблем со своей собственностью?
- В начале 1990-х, когда только началась приватизация, органы местного самоуправления предоставляли землю без межевания. Порядок межевания отсутствовал. И вряд ли там был злой умысел. Скорее, непрофессионализм. Это была беда всей страны ‑ выдача свидетельств о праве собственности на землю, где указан только размер участка, без чертежа и координат, - объяснил Сарыгин. - В итоге появились только списки участков. Но вообще уже нет смысла рассуждать о виновниках. Новые администрации поселений за прежние администрации районов отвечать не станут. Сейчас надо думать, как разрешить проблему максимально эффективно. В этом только сами собственники участков могут себе помочь - позаботиться об обозначении границ своих участков. Иначе даже после 30-летнего использования конкретной земли вы не застрахованы от появления на ней нового собственника.
Сарыгин рассказал и о таком нюансе: соседи «по даче» при межевании вполне могут оттяпать вашу часть земли и вы даже не узнаете об этом ‑ до момента, как сами не займетесь межеванием с помощью кадастрового инженера и не вымеряете все до сантиметра. И, кстати, продать участок «без координат границ» практически нереально ‑ вряд ли найдется тот, кто купит за настоящую цену объект, право собственности на который в любой момент можно оспорить. Наш эксперт говорит, что люди, которые очень хорошо осознают эту ситуацию с важностью четко обозначенных границ, с межеванием не тянут.
Между передовыми и отстающими
Владимирская область в плане точного описания границ частных земель показывает не худшие результаты ‑ мы где-то в середине условного рейтинга регионов. Например, в Ульяновской области по состоянию на лето этого года было всего 27,6 процента участков с границами, а в Костромской области и вовсе 24,8. То есть мы лучше многих - и потихоньку растем: на 2,6 процента с начала 2016 года. Но есть пример Башкортостана, Санкт-Петербурга, Калининградской области, Ямало-Ненецкого АО, где границы уже описаны у 75-80 процентов земель. И это правильно: с практической точки зрения, если массово начнутся суды за участки, мы со своими сотнями тысяч пока еще неразграниченных на карте участков рискуем утопить мировые суды в бесконечных земельных разборках. А главное ‑ за каждой такой разборкой будет скрываться человеческая драма. Алексей Сарыгин считает, что собственники обязательно должны принять превентивные меры и оформить свои участки как положено уже сейчас:
- Надо понимать, что спрос на землю в области будет расти. Интерес со стороны московских дачников к ней все выше ‑ чем лучше транспортная инфраструктура, тем меньшую роль играют расстояния.
Нельзя не сказать о том, во сколько обойдется «нанесение границ на карту». Сама постановка на учет бесплатная. А вот кадастровому инженеру придется заплатить. В области, по нашим данным, около 300 кадастровых инженеров. За межевание единичного участка они берут около 8 тысяч. «По-моему, дорого», - возмутилась я в разговоре с Алексеем Сарыгиным. «По-моему, тоже», - согласился эксперт.
«ВВ» провели мониторинг интернет-предложений от кадастровых инженеров в разных регионах. Сложилось впечатление, что владимирские спецы реально «задрали цены». В некоторых соседних областях размежевать участок можно за гонорар инженеру в пределах 3 тысяч рублей. Приемлемо, в отличие от «наших» 8 тысяч, которые не каждая бабушка-садовод может себе позволить… В общем, цена межевания в области, с нашей точки зрения, это проблема. Господа кадастровые инженеры, не пора ли снизить запросы?
Всего в России около 36 тысяч действующих кадастровых инженеров. Что интересно, из них лишь 18 процентов - члены саморегулируемых организаций. А еще вся эта профессиональная братия умудрилась с января по август 2016 года наделать ошибок при подготовке документации ‑ в итоге было принято более 474 тысяч (!) решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета участков и объектов капитального строительства именно из-за ошибок кадастровых инженеров. Впрочем, государство подстраховалось: во-первых, есть норма, по которой инженер обязан иметь страховку гражданской ответственности не меньше чем на 2,5 млн рублей; во-вторых, за ложные сведения в документах и подлог кадастровый инженер по закону несет административную или (если ущерб большой) уголовную ответственность.
Сказано
Елена Мазанько, вице-губернатор АВО:
- Владелец земельного участка обязан установить его границы ради собственной защиты. Муниципалитет не будет из бюджета тратить деньги на это, но его задача: работать с людьми, объяснять, что однажды, придя в Росреестр ставить землю на кадастровый учет, они могут услышать: «У вас этого земельного участка уже нет». Кстати, к Росреестру здесь претензий нет. У него четкие полномочия: регистрировать то, что внесено в ГКН. А это делается при наличии установленных границ. Тут еще должна быть честная работа кадастровых инженеров.