«ВВ» уже немало писали о межевых спорах во Владимире. Однако земельные конфликты нередки и в других территориях нашего региона. Досадно, что кроме всего прочего такие конфликты демонстрируют отсутствие механизмов, обеспечивающих собственнику гарантированную Конституцией неприкосновенность частной собственности. Нормы Конституции часто попираются, земля у ее владельцев без всякой их вины изымается легко и непринужденно, а суды эту «экспроприацию» узаконивают.
Один из примеров такого подхода к вопросам собственности - ситуация, сложившаяся с землями ООО «Рождество» и АТК «Богдарня».
Сложный пазл
Это частные аграрные предприятия. Созданы они на землях разорившихся советских совхозов «Клязьминский», КСП «Россия», СКП «Анкудиновский». Где-то инвесторы выкупали угодья непосредственно у предприятий, а где-то приобретали паи у физлиц. После распада, например, совхоза «Клязьминский», его имущество было разделено на всех работников в виде паев, в том числе земельных. Совхозные поля превратились в чересполосицу мелких частных наделов. Но земля эта по-прежнему по своему целевому назначению относится к сельскохозяйственным. По закону иная, кроме целевой, деятельность на них запрещена. Но сельское хозяйство многим в конце 90-х - начале нулевых годов казалось занятием бесперспективным и заведомо убыточным. Участки зарастали кустарником и деревьями, не обрабатывались, превращались в целину.
И так продолжалось до тех пор, пока не появились в Петушинском районе бывший английский промышленник, а ныне российский гражданин Джон Кописки со своей супругой Ниной Кузьмичевой. Ими двигала идея возрождения аграрного производства в России на основе современных бизнес-моделей.
Многие местные жители идею посчитали безрассудным чудачеством заморского гостя, но воспользовались случаем и сбыли не востребованные никем другим свои земельные наделы. Правда, собрать воедино в ровные и красивые поля этот пазл из земельных лоскутков инвесторам не удалось. Кого-то из владельцев или их наследников так и не нашли, кто-то отказался продавать свои наделы, рассуждая, что раз появился один покупатель, то может появиться и другой, который предложит больше.
Поэтому сегодня земельные угодья ООО «Рождество» представляют собой многоконтурный участок из 99 контуров со сложными границами.
Для понимания дальнейших событий зафиксируем несколько фактов.
Во-первых, земли ООО «Рождество» и АТК «Богдарня» - это частная собственность физических лиц, угодья, честно и справедливо выкупленные у предыдущих собственников за живые деньги, за личные средства семьи Кописки-Кузьмичевых с привлечением банковских кредитов. Все сделки подтверждены документально - актами купли-продажи.
Во-вторых, земли используются по целевому назначению: для ведения сельскохозяйственной деятельности.
И, в-третьих, о чем говорилось, в силу обстоятельств угодья ООО «Рождество» имеют очень сложную конфигурацию. По этой причине их крайне трудно и сверхзатратно обнести ограждением.
Да и не было раньше такой нужды. Даже совхозы в годы своего расцвета проблемой огораживания полей не озадачивались.
Пошли на уступки
Но пока аграрии реабилитировали участок за участком, возвращая заброшенные делянки в сельскохозяйственный оборот, пока строили животноводческую ферму, стремясь быстрее запустить производство (ведь нужно было возвращать кредиты), власти сельских поселений воспользовались моментом, нарезав на землях сельхозпредприятия, граничащих с населенными пунктами, участки под жилищное строительство.
За давностью лет вряд ли возможно установить, было это сделано из-за правового нигилизма (то есть без материальной заинтересованности, лишь по безграмотности) или корысти ради. К тому же земельные вопросы теперь решают не сельсоветы, а районные власти. Но факт остается фактом - земли были отторгнуты у собственника и перепроданы другим собственникам.
Точнее, проданы они были дважды. Один раз – сельхозинвесторам. Второй раз – под жилищное строительство. Большинство спорных участков было позже перепродано первыми собственниками столичным дачникам. И только при оформлении сделки покупатели узнавали, что их участок – это собственность сельхозпредприятия, расположенная на земле сельхозназначения, и жилое строительство там запрещено.
Выход был только один – суд. В суде же достаточно было показаний двух свидетелей о том, что участок под застройку выделен сельскими властями именно в таких границах. И суд принимал сторону дачников как добросовестных приобретателей.
По-человечески понять такое решение можно. Сколько бы людского недовольства поднялось, если бы суды принимали решение об изъятии участков и сносе построек! К тому же встал бы вопрос о недобросовестности местных властей и кадастровых служб.
Но при этом надо признать, что интересы другой стороны – тоже добросовестных приобретателей – полностью игнорировались. А, между прочим, каждое домовладение отнимает от сельхозугодий не только ту площадь, которую занимает сам участок. На один га участка приходится еще 2 га санитарной зоны, выпадающей из сельхозоборота.
Впрочем, и сами инвесторы на первых порах отнеслись к ситуации с пониманием, лишь слегка поругивая бардак в сельских администрациях и сочувствуя тем, кто купил проблемные участки. Да и некогда им было судиться: нужно было строиться, закупать скот. Да и освоение превратившейся в целину земли шло трудно.
И вообще Кописки-Кузьмичевы придерживаются принципа, что с соседями нужно жить в ладу и мире. Так, ООО «Рождество» по просьбе районных властей уступило один из контуров садовому товариществу. Еще один участок - тоже по просьбе властей - уступила АТК «Богдарня».
Правда, этот шаг навстречу районной администрации обернулся имущественными и денежными потерями для предпринимателей. Была устная договоренность, что оформлением займется та сторона, которая и просила эти земли. Естественно, после этого аграрии исключили участок из своего производства. Но администрация не торопилась с оформлением. В итоге Россельхознадзор (?) начислил предпринимателям большой штраф за то, что эта земля не обрабатывается, т.к. земли формально до сих пор числятся за АТК «Богдарня».
Вернемся однако к межевым спорам с дачниками. Сначала предприниматели посчитали, что это разовые эксцессы, что дальнейшего развития ситуации не будет.
Они ошиблись.
Ни одно доброе дело не остается безнаказанным?
«Уступка» как снежный ком стала обрастать новыми проблемами. Обжившись, дачники теперь претендуют и на другие земли аграриев. На «дороги», например.
Если посмотреть на старые карты, то видно, что дороги к деревням и в советские времена шли в объезд полей. Что и понятно: поля для крестьян – святое, земля дает людям работу и пропитание. А вот у приехавших отдохнуть жителей мегаполисов к пашне отношение совсем иное. Им вместо полей нужны прямые дороги, чтобы поменьше бензина тратить. Ну а если для такой экономии требуется отобрать чужую собственность, то это же не себе убытки, а другим. Да и отношение у людей, чуждых крестьянскому труду, к крестьянской собственности, к земле иное: все вокруг колхозное, все вокруг мое.
В общем, дачники решили, что накатанные по сельхозугодьям технические дороги (подъезды к полям, к силосным ямам) – это общественные трассы. Почему? Да потому, что по ним удобнее и экономичнее ездить.
Собственники сельхозугодий поначалу нормально к этому отнеслись. Какой им убыток от того, что кроме их тракторов по проселкам еще и легковушки ездят. Но убыток оказался огромным. Первое время владельцы угодий даже шли навстречу соседям и подсыпали щебенкой эти проселки. Но вошедшим во вкус дачникам этого показалось мало: они начали писать жалобы, что Кописки не содержит «их» дороги в надлежащем состоянии, «не ремонтирует», что трактора в непогоду разбивают «их дороги».
Дальше – больше. Дачники потребовали запретить проезд сельхозтехники владельца земли по техническим дорогам, положенным по земле Кописки.
- Были случаи, когда на наши трактора и с топорами, и с цепями бросались, - рассказывает Нина Кузьмичева.
О сервитутах
Районные власти, дабы не вызвать волну недовольства среди дачников, заговорили о «сервитутах».
- А что такое сервитут? Это значит, что полевой проселок признается дорогой общего пользования. Из чего следует, что как минимум сама дорога должна быть не менее 3 метров шириной. Плюс с двух сторон - санитарная зона по 25 метров. Итого – 53 метра в минус. То есть 20 метров дороги – это потеря целого гектара. А там – километры, - подсчитывает потери Джон Кописки.
Но и это не все. Если тракторам запретят ездить по «сервитутам», то нужно прокладывать другие технические дороги. Опять же уменьшится площадь посевов. А в случае с ООО «Рождество», где, как мы помним, сельхозугодья – это множество небольших разбросанных делянок, - встает и другая проблема. Поля становятся настолько мелкими, что выйти на них с мощной и высокопроизводительной техникой (а только такая техника позволяет селянам эффективно работать в сложных погодных условиях) станет невозможным. А за необработанную землю аграриев тут же оштрафуют. Это не говоря о падении эффективности, производительности, росте рисков...
У каждого своя правда, - с грустью говорит Джон Кописки. - Мы готовы идти на уступки, искать компромисс, но нужно ведь что-то делать, иначе, если так и будет продолжаться, то лет через десять земли у нас вообще не останется. И что? Закрывать предприятие? Мы хотим найти баланс интересов, чтобы все стороны получили желаемое. Нам не нужны скандалы и конфликты.
Зона рискованного земледелия
Конфликт же порой принимает форму партизанской войны. Кто-то разрубил трубу, по которой навоз скачивается с фермы в отстойник. Кто-то сжег сенной сарай, и аграриям негде сушить сено при нынешней-то погоде. Кто-то регулярно травит кукурузу, устраивая в посадках лабиринты для гонок на квадроциклах.
Виновные так и не установлены. Ну а кроме того, все инстанции завалены жалобами дачников. На то, что аграрии работают по ночам и мешают дачникам отдыхать (а как не работать, если любой час в страду дорог?). На то, что с полей пахнет навозом (но предприятия уже прекратили качать навоз на поля, и теперь пошли жалобы на вредность химудобрений).
В общем, что бы ни делали аграрии, дачники жалуются на все. Они вообще не хотят, чтобы по соседству с ними были работающие аграрные предприятия. И ведь это не единичный случай. Похожие конфликты вспыхивают во многих сельских территориях «подмосковных» областей.
Опять за землю деньги?
А что же районные власти, на чей уровень теперь переданы полномочия по земельным вопросам? Пока что они предлагают такое решение, которое владельцев сельхозпредприятий устроить не может.
- Взамен той земли, которая у нас фактически изъята без всякого возмещения, нам предлагают выкупить новые земли. Не возместить утраченное, а вновь купить, - ошарашивает меня генеральный директор ООО «Рождество» Евгения Поверинова.
Да уж, мягко говоря, не самое справедливое предложение. К тому же никто не даст гарантий, что и на новых землях не повторится та же история с «отрезанием» проданной аграриям земли для «общественных нужд». Это сейчас у руля района достойные люди, а какими будут их преемники? Может, они увидят в ситуации хороший способ для заработка? Ведь с запуском высокоскоростной магистрали москвичей, возжелающих приобрести в Петушинском районе дачи, наверняка станет больше. А земля поднимется в цене.
Нужны эффективно и надежно работающие механизмы, обеспечивающие защиту прав сельхозпроизводителей: утвержденные «красные линии» поселений, работающий архитектурный контроль, жесткий надзор за выделением земли. А для начала – хотя бы четкое определение ныне существующих границ земельной собственности, их фиксация по сложившейся ситуации и остановка процесса ползучей ликвидации сельскохозяйственного производства.
В противном случае район потеряет очень хорошее сельхозпроизводство, а 170 человек, работающих на предприятиях семьи Кописки, останутся без средств к существованию. Проиграют и дачники. Деревни, где для жителей нет работы, умирают. Люди, желающие работать, оттуда уедут. Останутся маргиналы, промышляющие дачными кражами. Все это мы уже проходили в 90-х годах. Да - и дорог тоже не будет! Никаких. Ведь их ремонт и строительство финансируются в зависимости от количества местных жителей. На дачников местные бюджеты не рассчитаны.
Так почему же пока что местным властям интересы дачников важнее, чем будущее собственных земляков?
Екатерина НОСОВА.