Большие деньги - большие риски
Там, где большие деньги, всегда есть риски. Главные риски дольщиков - связать себя договором не с той компанией-застройщиком, например, с мошенниками во главе или обанкротившейся по объективным экономическим причинам.
Увы, таких компаний по стране много, и потери так называемых обманутых дольщиков исчисляются миллиардами.
Глава Минстроя Михаил Мень говорит, что сейчас под критерий официально признанных обманутых дольщиков в стране подпадают 38100 человек. В 72 регионах РФ имеется 830 проблемных объектов, 145 из них на счету печально знаменитой компании «СУ-155», по некоторым данным, аффилированной с Юрием Лужковым и Анатолием Сердюковым.
По четверти недостроев пока даже не определены сроки работ и сдачи в эксплуатацию. Остальные должны быть закончены до 2021 года.
Механизм практически везде один: региональные власти по трехсторонним соглашениям без конкурсов выделяют участки добросовестным застройщикам, а те потом бесплатно передают властям квартиры для обманутых дольщиков. Сколько будет передано, оговаривается заранее.
Квартиры или деньги
Во Владимирской области с лета 2017 года мониторингом исполнения «дорожной карты» по решению проблем обманутых дольщиков занимается рабочая группа Заксобрания. Спикер ЗС Владимир Киселев заявил, что проблему надо решать «всем вместе и в самые сжатые сроки». Реально ли это?
По областному закону, застройщик, получивший участок в аренду без торгов, выделяет в пользу дольщиков не менее 10% квартир. Но у инвесторов-неудачников есть выбор: взамен квартир можно получить денежную компенсацию.
Схема работает, результат оптимистичный. Если в 2013 году обманутых дольщиков у нас было 408, то сейчас их 131. Руководитель парламентской рабочей группы Дмитрий Рожков говорит, что для многих строительных компаний, работающих в области, такой подход тоже привлекателен. Например, работать по означенной схеме соглашается ковровская СК «Континент» и владимирское ООО «Монострой».
- Застройщики - прежде всего бизнесмены, они свои расчеты сделали. Раз решили заниматься, то приняли для себя, что это выгодно, - говорит Дмитрий Рожков.
Где строили и не построили?
Дмитрий Рожков рассказал «ВВ» о самых проблемных объектах. Во-первых, это десятиэтажный жилой дом во Владимире, в микрорайоне Юрьевец (Школьный проезд, д. 1-б). Там 60 пострадавших. Шестеро граждан, инвестировавших в строительство многоквартирного дома в Покрове (ул. Пролетарская), тоже признаны обманутыми дольщиками. Один пострадавший получил статус обманутого дольщика, вложившись в Струнино (ул. Норильская, 9). По словам главы рабочей группы, эти дома строиться не будут, но квартиры люди получат в пределах тех же населенных пунктов.
Остальные 64 человека из реестра признаны пострадавшими от действий мошенников. В рамках очередности по дате заключения первого договора с недобросовестным застройщиком им будут предоставлять квартиры или компенсации.
План-график утвердила губернатор Светлана Орлова. Первые в списке на квартиры - люди, подписавшие договоры еще в 1990-е годы. Предполагается, что к 2020 году проблема с дольщиками в области будет решена.
Почему рентабельность - минимальная
«ВВ» задумались: чего в схеме «участок за квартиры» для застройщиков больше - выгоды или социальной ответственности? Земля - ликвидный товар, но стоимость ее разнится. Где-то можно купить участок дешево, а где-то, как в центре Владимира, за сотку придется выложить от 1,5 до 4 млн рублей.
Руководитель «Моностроя» Олег Чижов подтверждает, что стоимость проекта серьезно зависит от участка, его местонахождения и имеющейся инфраструктуры. Насколько вообще интересна потенциальным покупателям жилья будет эта новостройка?
- Все участки разные. Но любой проект в принципе должен быть рентабельным. Поэтому минимальная - хотя бы на 1-2% - рентабельность должна быть, - рассуждает Чижов.
При этом средняя рентабельность по стройиндустрии во Владимирской области составляет 2-3%. Учитывая, что плечо возврата инвестиций довольно долгое (при хороших раскладах обычный срок постройки многоэтажки составляет 2-2,5 года), застройщики не шикуют. В том числе именно поэтому без дольщиков им не обойтись.
По словам эксперта, цена коммуникаций (если дом строится «в чистом поле») составляет от 6 до 15% от стоимости проекта. Меньше итоговая доля затрат на коммуникации получается, если компания делает комплексную застройку. Однако потянуть ее по силам не каждой фирме.
Банкрот не всегда жулик
- Даже обанкротившиеся застройщики - это не всегда жулики, - говорит Дмитрий Рожков. - Работать в отрасли непросто. У застройщиков часто большая закредитованность. Инвестиции большие, сроки их возврата длинные. При этом идет удорожание материалов, подключений к ресурсам, логистики. А квадратный метр в связи с небольшой покупательной способностью дешевеет.
Депутат прав. «ВВ» изучили рейтинги регионов по стоимости квадратного метра жилья. В том же Владимире, по данным rosrealt.ru, за год средняя цена за квадратный метр упала почти на 5% - до 43,2 тысячи рублей. Однако новостройки новостройкам рознь - где-то, в зависимости от местоположения участка и уровня дома, метр стоит больше 50 тысяч, а где-то 30 тысяч... Олег Чижов говорит, что в Юрьевце, где и строят дома с квартирами для обманутых дольщиков, участок недорогой. Так что там застройщикам с ценой продажи в 30 тысяч за метр приходится работать «впритык» к себестоимости.
- Это сложно. На серьезном пределе, но будем работать, - говорит гендиректор «Моностроя». - Это не для каждой компании подходит, потому что у каждого свои ресурсы. Но мы посчитали, что впишемся.
Фонд поможет
Дмитрий Рожков говорит, что у нас государство социальное и людей на произвол судьбы не бросает. Но где гарантии, что не будет новых обманутых дольщиков?
Гарантии должен обеспечить ФЗ о так называемом компенсационном фонде долевого строительства. Он заработал в октябре. Часть застройщиков уже начала страховать свои риски в фонде. Некоторые эксперты уверены, что это сведет проблему обманутых дольщиков в будущем к нулю.
Но компенсационный фонд так или иначе — пусть всего на процент - добавит затрат всем, в том числе добросовестным застройщикам. А упомянутая схема «участок за квартиры дольщикам» является решением проблемы в прямом смысле слова за счет потерь бюджета. Правильно ли это перекладывать на плечи государства? Дольщики ведь взрослые дееспособные люди, способные сами просчитывать все риски. Дмитрий Рожков на нашу реплику парирует: «По-вашему, власти должны смотреть, как тот или иной застройщик банкротится, и не предпринимать ничего для помощи людям? Главное тут, что государство занимается созданием регулирующих механизмов, которые впредь не допустят появления таких ситуаций». Председатель ЗС Владимир Киселев считает, что хорошим подспорьем будет еще и создание реестра недобросовестных застройщиков, которых не будут допускать до работы на строительном рынке России.
Тем временем
Следственные органы СКР проводят проверку сведений о нарушении застройщиком - ООО ИСК «Строй-Капитал» - прав участников долевого строительства жилых домов в Пиганово (город Владимир).