И пусть две трети этих строек - индивидуальное жилищное строительство (в областном департаменте архитектуры и строительства считают, что «мощным стимулом ввода индивидуального жилья стали решения по «дачной амнистии» и догазификации населенных пунктов») и лишь 179 тысяч — многоквартирные дома, цифры все равно внушают оптимизм, особенно если подумать о том, что стройки — это всегда драйвер смежников: производителей стройматериалов, мебели, добытчиков полезных ископаемых.
Но сможет ли регион — в силу объективных обстоятельств - удержаться на «завоеванных» позициях? Ведь мало хорошо построить — надо хорошо продать.
Занять нельзя откладывать. Наша область по среднему уровню зарплат шикующей никогда не была. То есть многие покупают или строят жилье на заемные деньги. Благо, действуют специальные государственные программы льготного кредитования.
По данным Отделения Владимир Банка России, объем кредитования за прошлый год вырос более чем на четверть - банки выдали владимирцам для покупки жилья 38,7 млрд рублей. При этом за те же 12 месяцев оформлено 16,3 тысяч ипотечных жилищных кредитов (в среднем на 2,4 млн), что на 5% выше показателей 2020 года. Получается, если люди брали ипотеку, это для них не было непосильной ношей, раз просрочка по таким займам традиционно меньше процента? Или кто-то предвидел рост ставок и вкладывался заранее?
Месяц назад управляющий Отделением Владимир Банка России Надежда Калашникова отмечала хороший для заемщиков уровень ставки по ипотечным кредитам - в диапазоне от 7 до 8%. Однако уже в начале февраля в приватных беседах некоторые владимирские банкиры стали говорить нам, что ввиду возможного роста ключевой ставки «ситуация с длинными займами усложнится», и ставка по той же ипотеке, скорее всего, будет расти.
Косвенно это подтвердил Минфин: как пишет Новострой.Ру, ссылаясь на замминистра финансов Алексея Моисеева, ставки уже весной вырастут до 11-12%, но не превысят 15%. Впрочем, тот же ресурс сообщид, что ряд экспертов считает такой прогноз крайне оптимистичным. Однако наши местные собеседники-финансисты уверены, что ипотека от 10% и выше — уже стоп-фактор для владимирцев.
И вот как раз, когда мы работали над этим материалом, «прилетела первая ласточка» - один из самых крупных банков повысил ставки по ипотеке до 11,3%. Хорошая новость в том, что ставки по программам господдержки остались без изменений, но вот незадача - на господдержку могут рассчитывать далеко не все... Пока эксперты прогнозируют, что в регионе упадет спрос на дорогую вторичку и новые квартиры, а вот жилье эконом-класса (малого метража, в не центровых районах) традиционно популярность удержит.
Кстати, те же банкиры отметили закономерность: чем выше ставки по ипотечным кредитам, тем обычно спокойнее ведут себя цены на рынке жилья, - и наоборот. Что, в общем, логично — если кредиты становятся дороже, тех, кто может их себе позволить, гораздо меньше, а это значит, девелоперам приходится держать цены в борьбе за остающихся клиентов. Видимо, правы эксперты: ипотека в последние годы была по ставкам относительно комфортной — и цены на жилье действительно росли.
Вся сила динамики. Минстрой перед самым Новым годом опубликовал показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на I квартал 2022 года.
В ЦФО мы в этом рейтинге на 13 позиции из 18-ти — с показателем в 55 тысяч 376 рублей. Самые дешевые в округе средние квадратные метры — в Тамбовской и Брянской областях (45,4 тысячи и 44,2 тысячи соответственно). Самые дорогие, что объяснимо, в Москве (152 тысячи) и Московской области (108,5 тысяч). Если же не учитывать столицу (сравнивать с ней «обычные» регионы не совсем корректно), то самая дорогая недвижимость в ЦФО — в Тульской (72 тысячи за «квадрат») и в Ярославской (66,6 тысяч) областях. Согласитесь, в сравнении с ними наши застройщики довольно скромны в запросах. Ну, или у нас покупатели не обладают такими возможностями, как туляки и ярославцы.
Но в целом такие контрасты (двузначные для разных концов рейтинга) — почти в каждом округе, относительно близкий уровень средних цен лишь в регионах Дальневосточного федерального округа, где уровень цен - от 70 до 116 тысяч.
А вот как выглядит «портрет явления» по версии rosrealt.ru, публикующего таблицы изменения цен на недвижимость (по объявлениям от реальных продавцов) в городах России помесячно. Тут, как мы понимаем, речь и о вторичке.
Судя по всему, подорожание коснулось абсолютно всех регионов, но нам, конечно, ближе своя — Владимирская область. Так вот по данным ресурса, если в январе 2019 года во Владимире за квадратный метр продавцы жилья просили 42 тысячи 181 рубль, то через год — уже 44 тысячи 825 рублей. В январе 2021 года ценник вырос до 49 тысяч 284 рублей, а в январе 2022-го — до 61 тысячи 382 рублей (то есть рост за год почти на четверть!).
Впрочем, в районных городах (Киржаче, Кольчугино, Юрьев-Польском), согласно rosrealt.ru, цены в основном в два раза ниже. Исключение — Александров, с 51 тысячей 117 рублями за «квадрат».
Сказался ли рост цен на спросе на жилье? Увы — да. По данным РБК, в трети российских регионов просели продажи жилья в новостройках в 2021 году. И среди «трети» (29 областей, если точнее) — наша, Владимирская область. Хотя в этом списке есть и Татарстан, и Санкт-Петербург, то есть регионы с довольно высоким уровнем жизни. Расчеты строились по количеству заключенных договоров участия в долевом строительства. И справедливости ради заметим, что снижение этого показателя в нашем регионе произошло после роста: в 2019 году, согласно данным РБК, было заключено 4,4 тысячи договоров, в 2020-м — 5,9 тысяч, а в 2021-м — 4,7 тысяч.
К тому же понятно, что строительство жилья — это не выпекание блинчиков, это долгосрочная история. И если застройщики были заняты реализацией заключенных ранее проектов, вряд ли — в условиях пандемии и ограниченного спроса — они могли наращивать количество договоров в прежнем темпе. Особенно учитывая, что строят они теперь на свои и на заемные деньги, а средства дольщиков берегут банки, — так работает система эскроу.
При этом РБК поясняет, что при подсчетах сравнивались показатели по заключенным договорам, предоставленные Росреестром или размещенные на официальном сайте службы, но в достроенных домах квартиры продаются по договорам купли-продажи и уже не учитываются в представленной статистике. Так что от тезиса «владимирская стройотрасль не сдается» мы пока отказываться не будем.
Кстати, объем работ владимирских строительных компаний, согласно данным Владимирстата, в прошлом году потянул на 64 млрд 155,5 млн рублей, что в сопоставимой оценке больше предыдущего года на 34%. А в 12 городских округах и муниципальных районах региона объемы построенного жилья в сравнении с 2020 годом выросли. Например, в Коврове — на 11,6%, в Муроме — на 3,5%, в Петушинском районе — в 2,5 раза, в Ковровском — на 71,8%, в Киржачском — на 65%, в Собинском — на 56,6%, в Александровском — на 49,5%, в Судогодском — на 35,4%.
Согласно расчетам Владимирстата, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья в регионе в 2021 году равнялась 35 тысячам 421 рублю. В 2020-м она составляла 34,8 тысяч.
Тем временем...
По данным finance.rambler.ru, в среднем в 56 странах за год жильё подорожало на 7,3%. Эксперты признали это самым резким скачком цен с конца 2006 года. Лидер таблицы - Турция (+32% за год), в топ-10 также вошли Новая Зеландия (22,1%), Люксембург (16,6%), Словакия (15,5%), США (13,2%), Швеция (13%), Австрия (12,3%), Нидерланды (11,3%).
Языком цифр. 52 компании ведут строительство жилья во Владимирской области.
На начало 2022 года во Владимирской области открыто 3078 счетов эскроу, на них размещено свыше 7,6 млрд рублей. При этом с момента введения проектного финансирования жилищного строительства 950 квартир уже сданы в эксплуатацию. Между строительными организациями и банками заключено 48 кредитных договоров на 8,9 млрд рублей.