Ипотека меньше, но больше.
Не зря в прошлом году в стране рос объем жилищного кредитования физических лиц. В регионе наблюдалась та же тенденция: банки в 2021-м выдали владимирцам для покупки жилья 38,7 млрд рублей, что на четверть больше предыдущего года. А, например, тогда же только один из банков во Владимирской области свой портфель ипотечных кредитов увеличил аж вдвое - до 1,5 млрд рублей. Особенно популярны были ипотечные программы с господдержкой.
Напомним: в 2021 году в регионе ввели в эксплуатацию 828 тысяч квадратных метров жилья, прирост — 14%. Однако 2022-й год изменил и, возможно, еще изменит многое. По данным ntv.ru, доля наших сограждан, берущих ипотеку на покупку жилья, впервые за 5 лет снизилась — причем, с рекордом — с 50 до 30 процентов. Причина понятна - рост ипотечных ставок после увеличения ключевой ставки. Хотя, как все мы видим по растущим и не останавливающимся стройкам, девелоперы, уже приспособившиеся к жизни с эскроу-счетами, продолжают активно работать — проекты не замораживаются. По состоянию на январь в регионе открыто 3078 счетов эскроу (в общей сложности на 7,6 млрд рублей).
По ипотеке показатели Владимирской области в этом году пока выглядят так. За первые три месяца в регионе выдано 2980 ипотечных кредитов, что на 16% меньше аналогичного периода прошлого года. То есть - то ли банки стали более избирательны, то ли сами граждане притормозили с планами инвестиций в недвижимость... Все это в рамках общероссийских тенденций. Но есть нюансы: средняя сумма кредитов в регионе выросла, так что в деньгах люди заняли у банков на ипотеку почти на 8% больше, чем в январе-марте-2021, - 8 млрд 264 млн рублей. Причем, выросла сумма одного кредита существенно — на апрель 2021 года приходилось 2,1 млн на заемщика, а в начале 2022-го — уже 2,77 млн. Сроки «расплаты по договору» тоже увеличились: с 237,7 месяцев (около 20 лет) до 269,1 месяцев (22,4 года). А верхний лимит по срокам в предложениях банков вообще доходит до 30 лет.
И, кстати, несмотря на все санкции, банки продолжают работать по программам ипотечного кредитования с господдержкой. «ВВ» промониторили предложения нескольких, работающих в регионе банков из ТОП-10. Условия по ипотеке у всех примерно равны. Срок возврата, как уже сказано, - до 30 лет. При обычной ставке - что на вторичку, что на новостройку - от 13,9% (да, это уже много для наших средних зарплат, людям куда больше нравились прежние 7-8%), вариант с господдержкой сейчас начинается от 8,5-8,7%, для семей с детьми — от 4,7-5,7%, для айтишников — от 4,7%. Конечно, в каждом случае есть детали, льготные кредиты выдают далеко не всем желающим. Но именно они могут если не оживить, то хотя бы поддержать спрос и, соответственно, весь строительный рынок. По данным Отделения Владимир Банка России, средневзвешенная ставка по жилищным и ипотечным кредитам физлицам в регионе в январе-марте равнялась адекватным 8,6%. Явно работает господдержка.
Ну и характерная деталь: в долларах и евро в эти три месяца не зафиксировано ни одного жилищного кредита.
Самые доступные.
Самое интересное, что некоторые эксперты говорят сейчас о возможном в будущем снижении стоимости жилья. На ресурсе rosrealt.ru, уже больше десяти лет публикующем данные о средних ценах на жилье в городах России, в первой — самой дорогой десятке городов по стоимости квадратного метра по четырем позициям цены за последний месяц действительно упали! Не сильно, но тенденция, однако.
Речь о трех подмосковных городах — Химках, Реутове и Красногорске — и о самой Москве. Впрочем, стать москвичом по-прежнему очень дорого: обойдется это в 384,3 тысячи за квадратный метр. В области цены гораздо скромнее — 200 с небольшим тысяч за «квадрат», что в общем тоже, при средней подмосковной зарплате в 60 с лишним тысяч, выглядит весомо. Но семь позиций из десяти в ТОПе самых дорогих квартирных метров — это именно Московский регион. Но там же Санкт-Петербург (203,3 тысячи за метр) и два города Краснодарского края — Сочи и Геленджик (почти 283 тысячи и 214,7 тысяч соответственно).
Владимирская область в свежем рейтинге квартирных цен от rosrealt.ru представлена всего двумя городами: Владимиром (140-я позиция, 69,4 тысячи за метр, за месяц минус 0,25%) и Александровом (156 номер, 62,3 тысячи, минус 3,9%). Но это речь именно о средних ценах! На сайте одного из крупнейших риэлторских агентств актуальная стоимость квадратного метра в областном центре очень сильно варьируется — от 55 тысяч до 100 тысяч рублей, в зависимости от расположения дома и, конечно, от уровня самого проекта. В Александрове есть варианты от 40 с небольшим тысяч за метр. Кстати, большая часть предложений новенького жилья — в еще строящихся домах. То есть новоселья придется подождать несколько месяцев. Есть ли в этом доля риска — решайте сами. А вот старые и унылые квартирки — по 30-35 «квадратов», где древний стертый линолеум, нюансы с удобствами, маленькие окна и кухни по 4-6 метров, можно найти всего по 8-9 тысяч за метр чуть ли не в любом городе региона. Но такое жилье, конечно, вряд ли потянет на инвестиционное вложение...
Что касается соседей по ЦФО, то вот их средние цены за квартирные метры. В Нижнем Новгороде — 118,2 тысячи за единицу. В Рязани — 103,8 тысяч. В Калуге — 88,3 тысячи. В Липецке — 73,7 тысяч. В Костроме — 72,5 тысячи. В Иваново — 71,2 тысячи. Получается, владимирские квартиры - одни из самых доступных в Округе.
Особняки и миллионы.
По домам ситуация для потенциальных покупателей на первый взгляд выглядит бодрее. В том смысле, что дешевеют они быстрее. В шести городах ТОП-10 рейтинга самых высоких цен на дома того же ресурса - минус за месяц от 7% до 20%.
Но тут работает, скорее, ограниченный спрос — людей, которые могут позволить себе покупку особняка за десятки, а то и сотни миллионов, гораздо меньше, чем тех, кто может наскрести сумму на скромную квартирку.
Что интересно, самая высокая средняя цена на продаваемые прямо сейчас дома — вовсе не в Москве (99,7 млн), а в Красногорске (184,5 млн). Кроме столичного региона в первую десятку самой дорогой отдельной жилой недвижимости попали только Санкт-Петербург (57,7 млн) и Ялта (44,5 млн).
Дома «на продажу» в нашей, Владимирской области, тоже в спросе, но они, как и квартиры, намного доступнее (хотя за месяц и выросли в стоимости на 14 с лишним процентов). Например, во Владимире прямо на момент подготовки этого материала были представлены 8 особняков средней стоимостью в 8,6 млн рублей. В Александрове - 18 домов, а в Киржаче — 21, в среднем по 5 млн. В Кольчугино выставлены 20 объектов, около 4,4 млн за штуку.
Для сравнения — у наших соседей по ЦФО цены выглядят так. В Иваново дома продают в среднем за 5,7 млн. В Калуге — за 6,6 млн. В Липецке и Костроме — по 9,5 млн. В Нижнем Новгороде — за 11,8 млн.
Тем временем еще в конце марта Министерство строительства и ЖКХ РФ выпустило приказ о показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по регионам на второй квартал 2022 года.
Понятно, что речь не о рыночных ценах (хотя это не значит, что совпасть «приказные» и рыночные цены не могут). Но цифры из этого документа служат в первую очередь для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым эти выплаты предоставляются из бюджета на покупку или строительство жилья.
В ЦФО самая дорогая традиционно Москва — 156,5 тысяч за квадратный метр. 111,2 тысячи — стоимость метра в Московской области. Больше 70 тысяч обойдется каждый «квадрат» в Тверской и Тульской областях. У нас в регионе показатель равен 58 тысячам. Ну а дешевле всего по ЦФО прикупить метр жилой недвижимости можно в Брянской (46 тысяч) и Тамбовской (почти 47 тысяч) областях.
Санкт-Петербург, что характерно, дороже Москвы — без малого 163 тысячи за метр. Кроме него, порог в 100 тысяч в целом по России в упомянутом приказе перевалили Татарстан и девять из одиннадцати регионов Дальневосточного Федерального Округа. В остальных все «в среднем по России»: от 50 до 95 тысяч рублей за «квадрат».