Как быть людям, живущим в старых двухэтажных домах, где сумму, достаточную для ремонта, например, кровли нужно собирать лет сто? Квартир мало, живут в них люди небогатые – взносы не увеличить. Понятно, что Фонд капремонта и создавался для того, чтобы из общего котла можно было бы сразу крупные работы профинансировать. Но засада: Фонду ведь тоже нужны средства в обороте восполнять, а иначе получится, что малоэтажки просто высасывают средства Фонда, а точнее деньги жильцов многоэтажек. Справедливо? Не очень. И ведь жители малоэтажек не виноваты – они честно платят такие же взносы. Только одно дело - накопить нужную на капремонт сумму с 16-ти квартир, и совсем другое – с двухсот.
К тому же многоэтажки свою «гранату» для общего котла заготовили. В 2025 году должны быть остановлены все лифты с истекшим нормативным сроком эксплуатации. А вот менять такие лифты собственники жилья не торопятся. В основном это касается домов, у которых собственные спецсчета, и средства с них сейчас усиленно тратятся на что угодно, но только не на лифты. На что расчет? Да на то, что в час «Х» такие дома дружно перейдут в Фонд капремонта, а там будут обязаны срочно заменить им лифтовое оборудования за счет имеющихся средств. Юридически – все так. И право у собственников есть в любой момент перейти со спецсчетов в региональный Фонд капремонта, и лифты Фонд им будет обязан срочно менять. Правда, годовой бюджет Фонда – 1,1 млрд рублей, а лифтов, как прогнозируется, единомоментно потребуется заменить на 1,7 млрд рублей. Даже если вдруг бюджет найдет еще под миллиард целковых, остановив все другие капремонты, с проблемой оперативно справиться не получится. Где найти специалистов по ремонту и монтажу лифтового оборудования в таком количестве, чтобы сразу на все хватило?
Эти проблемы стали главной темой на очередном заседании Общественного совета по ЖКХ при губернаторе Владимирской области.
Снести нельзя ремонтировать.
Решение есть. Например, субсидии из областного бюджета для капремонта многоквартирных домов до пяти этажей. Количество квартир в таких домах невелико. Поэтому собрать средства на дорогостоящий капремонт на спецсчетах для них зачастую проблематично. При этом сами дома в подавляющем большинстве – старые. То крыша течет, то ветхие трубы рвет, то фундамент проседает.
Администрация Владимирской области выделила финансирование для бюджетной поддержки неотложных ремонтов таких домов. Есть условия: высотность – до 5 этажей, износ подлежащего капитальному ремонту конструктивного элемента – 70% и более, уровень оплаты взносов на капремонт не ниже 95%.
- Мы единственный регион, который воспользовался изменениями в Жилищном Кодексе для выделения бюджетной поддержки на капитальный ремонт малоэтажных многоквартирных домов с высоким износом какого-то конструктивного элемента. Из 11290 МКБ, включенных в региональную программу капремонта, почти половина - 5282 дома – двухэтажные. Из них почти 90% формируют свой фонд капремонта на счете регоператора. Срок окупаемости даже одного вида капремонта составит более 70 лет. То есть собственники жилья никогда не отработают расходы регоператора, в связи с чем и принято решение о бюджетной поддержке. Субсидии в размере 95% от общей стоимости предоставляются региональному оператору, а 5% должны быть накоплены на счете дома. Сама субсидия – долевая. В прошлом году из бюджетных 95% 10 вносил муниципалитет. Но в этом году муниципальная доля по распоряжению Александра Авдеева уменьшена до 5%, - рассказала об условиях получения бюджетной поддержки директор департамента ЖКХ Елена Семенова.
Заявку на субсидию после проведенных экспертиз формирует местная администрация и направляет ее регоператору.
- В первый год такую субсидию получили 4 дома во Владимире, В 2020 году – 3 дома в Александрове, Юрьев-Польском и поселке Иванищи Гусь-Хрустального района. В текущем году подано уже 7 заявок на 41 млн на ремонт домов в Суздальском, Муромском, Селивановском, Гусь-Хрустальном районах Меленках и Владимире. Готовятся еще 3 заявки от Владимира на 20 млн, - сказала Семенова.
Врио губернатора Александр Авдеев поинтересовался, насколько рациональна эта форма поддержки? Глава региона ратовал за приоритет нового строительства, которое — куда больший импульс для развития экономики региона.
- Может, нам стоит быстрее принимать решение по признанию их аварийными? - говорит Авдеев. - Одно дело – неотложная помощь, чтобы безопасно дотянуть до расселения, другое – продлевать жизнь такого дома. Не дороже ли обойдутся ремонты, чем новое строительство? В Минстрое разрабатывают новую программу расселения ветхого и аварийного жилья, признанного таковым после 2017 года. Сильно притормаживать признание жилья ветхим не стоит. Мы должны быть готовы к участию в программе. Одновременно необходимо активнее работать с возможностями программ развития застроенных территорий. Привлекать частного соинвестора, это дает возможности заниматься сносом ветхого жилья параллельно с госпрограммой расселения. Задача непростая, но для больших городов реальная. Надо более творчески и нестандартно подходить к проектам застройки. Если мы будем просто ждать федеральные деньги, пройдут годы, нужно амим активнее действовать.
С этим посылом согласились врио вице-губернатора Герман Елянюшкин и владимирский градоначальник Андрей Шохин. Мэр Владимира привел пример конкретного дома в Юрьевце, где после капремонта крыши оказалось, что и все остальное требует затратного ремона: «Общее состояние дома такое, что проще вернуть деньги, которые затратили на крышу, признать дом аварийным и расселить, чем ремонтировать».
Правда, муниципалы не всегда готовы признавать дома аварийными даже по предписанию государственной жилищной комиссии. Тут нужна воля.
Конечная для лифта.
Самая горячая проблема – ремонт лифтов. Времени в обрез. К началу 2025 года должны быть заменены все лифты с истекшим сроком эксплуатации. Иначе их остановят. За период с 2014 по 2021 год заменены 1129 лифтов на 2 млрд. Из них 868 на более чем 1,5 млрд рублей – регоператором. Срок службы до конца 2024 года истекает у 786 лифтов. Из них 196 единиц - на учете регоператора, сроки их замены уже спланированы. А вот 590 лифтов - на спецсчетах. И там все очень печально. Только 20 домов (во Владимире) заключили договор на замену лифтового оборудования. И кстати, в областной столице составили план замены лифтового оборудования во всех домах, независимо от того, где они аккумулируют средства на капремонт. По области ситуация намного хуже, несмотря на то, что региональный бюджет выделил средства для всех МКД на замену лифтов.
- Бюджетная поддержка по этому направлению предоставляется с 2021 года. Размер областной субсидии – 80% от стоимости лифтового оборудования, то есть на счете дома должно быть всего 20% от суммы, необходимой на замену лифтов, - сообщила Елена Семенова. - В 2021 году у нас на эти цели была направлена колоссальная сумма - 284 млн. Заменен 191 лифт в пятидесяти с лишним домах. Регоператор пользовался этой возможностью активнее – субсидию получили 151 дом. Но и 40 домов на спецсчетах тоже получили субсидию. В этом году уже одобрены замена 7 лифтов в трех домах на 10 млн рублей и рассматривается еще 15 заявок на 23 млн. На 2023 год средства на субсидии также заложены в бюджете, призываю пользоваться этой поддержкой активнее.
Однако на территории области всего у 13 домов со спецсчетами (с 18-ю лифтами с истекшим сроком службы) есть средства, достаточные для получения субсидии.
- Замена остальных лифтов у нас вызывает опасения из-за недостаточности средств. У 27 домов (53 лифта) не то что денег нет, они должники. На домах выполнены какие-то работы. Даже не знаем, какие. Но подрядным организациям они должны. То есть самостоятельно эти дома не смогут заменить лифты. За последние три месяца со спецсчетов в общий котел перешли 7 МКД. По их справкам за весь период потрачено 13,5 млн рублей, но пока нам не предоставлены подтверждающие документы, на что. В фонд перечислено 11 млн рублей. В этих домах 18 лифтов, замена которых обойдется в 54 млн. К нам идут изначально убыточные дома, что понижает финансовую устойчивость Фонда, - поделился опасениями гендиректор НО «Фонд капремонта многоквартирных домовВладимирской области» Владимир Новиков. - Сейчас на спецсчетах - 590 лифтов, требующих замены до конца 2024 года. Приблизительная стоимость этих работ будет составлять 1,7 млрд рублей. Собираемость фонда в год около 1,1 млрд.
Одномоментный переход таких домов со спецсчетов на баланс Фонда может привести к коллапсу программы капремонта. Выход Новиков видит в заключении договоров факторинга (но банки не особо желают оказывать эту услугу) или в прямой закупке лифтового оборудования на условии оплаты в рассрочку у единого поставщика с договором о полном обслуживании в течении всего срока эксплуатации лифтов. Такое решение позволило бы решить проблему финансирования ремонта лифтов, растянув оплату во времени, и помешало бы планам недобросовестных УК распотрошить спецсчета и скинуть в последний момент дома с долгами и проблемами на баланс Фонда капремонта. Свои долги каждый бы оплачивал своими же деньгами. Это справедливо.