Во Владимирской области по состоянию на сентябрь-2022 банки выдали 17 с лишним миллиардов рублей ипотечных кредитов (почти 6 тысяч сделок), что явно говорит: рынок жив, несмотря на все объективные трудности этого года.
Накануне большого форума владимирских риэлторов мы встретились с Петром Пашковским, управляющим банка «Открытие» во Владимирской области, чтобы поговорить о тенденциях ипотечного рынка в регионе, узнать, чего ожидать заемщикам, а также как — нечаянно! - не испортить собственную кредитную историю.
– Петр Николаевич, очередной форум риэлторов посвящен теме работы в условиях BANI-мира. Действительно требуются какие-то особые решения? В конце концов, работа риэлторов — просто продавать жилье, ну а кризисами нас не удивить...
– На этот раз мы наблюдаем не просто кризис. BANI расшифровывается как «brittle, anxious, non-linear, incomprehensible» (хрупкий, тревожный, нелинейный, непостижимый) — и это очень точное определение сложившейся интересной, но сложной ситуации. Причем, такой, какую предвидеть никто не мог. Например, если еще год назад при запросе «что будет, если зажмутся границы, усложнится логистика товарооборота и т. п.?» - любой эксперт сказал бы вам, что доллар вырастет до 200 рублей. А он сейчас стоит 50-60 рублей. И эта нелинейность и непостижимость разворачивающихся сценариев в экономике началась еще в пандемию.
Ну а риэлторский бизнес - на переднем рубеже рынка недвижимости и хочет понимать, как ему действовать, найти ориентиры. Тем более, это рынок непростой: купить квартиру — не то же самое, что приобрести стиральную машину. Это очень дорогая и долгая (если речь о заемных средствах) история. Но квартиры — всегда ликвидный товар. Как средство накопить или сохранить деньги. Или как бизнес — если сдавать «лишнее» инвестиционное жилье в аренду.
Мы в «Открытии» очень много работаем и с риэлторами, и с застройщиками. Они приводят к нам свои сделки, поэтому наша задача — держать интересные ставки, ведь их клиентам нужны хорошие условия.
– У вас хорошие?
– У нас никогда не закрывались - и сейчас не закрылись ипотечные программы. Ставки комфортные. Причем, мы их старались держать на комфортном уровне — и держали! - даже когда ключевая подскочила до 20%. Ипотечные сделки долгосрочные — до 30 лет, понятно, что логичнее срезать эти «волны» при турбулентности на финансовых рынках.
Если вы хотите конкретные цифры по нашим ставкам, то это, в зависимости от видов программ с господдержкой, 5,3%, 6,3%, а для IT-сектора — вообще 4,5%. «Обычная» ипотека — на вторичное жилье и на новостройки — порядка 9%. При этом большая часть (около 60%) ипотечных сделок — это именно льготная ипотека. То есть поддержка рынка продолжается. И это очень хорошо — разница даже в процент существенно влияет на размеры выплат. Но рекорда, как в прошлом году (в «Открытии» во Владимирской области мы тогда выдали миллиард по ипотеке), в 2022-м, скорее всего, не получится: из-за весенней остановки рынка. Летом он начал разгоняться, но инертность здесь очень высокая. Из хороших новостей — цены довольно устойчивые. Может, сейчас в среднем они припадут немного, но затем жилье неизбежно будет дорожать — не резко, аккуратно, постепенно, оставаясь самым стабильным активом. И спрос останется хорошим. Просто люди долго присматриваются к ставкам, ищут возможности войти в госпрограммы, активно используют материнский капитал в качестве первоначального взноса.
– Средний размер ипотечного кредита сейчас..?
– Около 5 млн рублей. Да, сейчас уже на рынке нет предложений маленьких квартир за миллион в центре города. Связано это, в том числе, с тем, что пока идут стройки на ранее выданных разрешениях — и нет и не предвидится избыточного предложения. А в таких городах, как Владимир, в принципе всегда ограниченное предложение новостроек. Хотя активно осваиваются микрорайоны — Веризино, Коммунар... Там за 5 млн можно купить вполне просторную квартиру.
– Но это не центр...
– Доброе, Юго-Запад когда-то были полями на окраине. Сейчас это благоустроенные районы, с хорошей инфраструктурой. Именно так и расрастаются города.
– С такой долей льготной ипотеки — ипотека вообще выгодна банкам? Учитывая истории с реструктуризацией, с кредитными каникулами? Для мобилизованных, например, вам их тоже придется делать.
– Скажу так: банки умеют считать свои доходы по сделкам. Если ипотечные сделки не останавливаются, значит, они интересны. Что касается реструктуризации и кредитных каникул — это не новации. Просто в пандемию мы их как следует «отшлифовали» до отлаженного механизма. Для мобилизованных — разумеется, мы — по заявкам — уже делаем кредитные каникулы. И реструктуризация — отличная опция для клиента: он может взять кредит по лучшей ставке на погашение старого кредита (если снизились ставки на рынке), выбрав либо платеж меньше, либо сократив количество платежей.
– По-вашему мнению: что будет дальше в этом сегменте?
– Давать прогнозы — дело неблагодарное. Но мы можем анализировать тенденции и делать выводы. Например, что рынок жилой недвижимости уже пережил много «штормов» и, можно сказать, вошел в спокойное море, более-менее стабилизировав ситуацию и в массовом сегменте, и в премиум, и с закупками стройматериалов. Но впереди — открытие владимирского участка М-12, которая обязательно повлияет на экономику региона и на цены на рынке жилья в частности. Тем не менее, для граждан ипотечная история продолжается. Жизнь не останавливается, и жилье людям будет нужно всегда. Поэтому нельзя вешать замки, закрываться, и у нас в «Открытии» открыты интересные предложения по всем видам кредитования, по всем видам услуг и сделок.
– В «Открытии» всегда старались сделать сервисы удобнее для клиентов, развивая их онлайн-версии. Для ипотеки это тоже актуально? Все таки сделки на миллионы, заниматься ими нажимая кнопочки - страшновато...
– По ипотеке точно так же все можно оформить в онлайн, за исключением непосредственно подписания документов. Все можно сделать нажатием одной кнопки: от выбора лучших предложений по ценам в агрегаторах риэлторских компаний (где представлен выбор недвижимости с интеграцией банковских ставок) до непосредственного оформления заявки на кредит. Но есть нюанс, о котором люди часто не знают. Выбирая между банками в агрегаторах, они часто отправляют заявки сразу в несколько банков, чем снижают свое «качество заемщика», потому что — по базе Бюро кредитных историй — банки видят это количество заявок, не зная, выбирает человек предложенные кредитные решения или нет, и делают вывод, что ему будет сложно выплачивать, например, три кредита. Или пять. Так в кредитовании работает система защиты от рисков. Поэтому если такое все же случилось (вы попросили пять кредитов на квартиру или автомобиль, и один вас устроил по условиям) лучше отмените все заявки и через две недели подайте заявку снова, но - в один, выбранный банк. Иначе вам, скорее всего, откажут в займе или ухудшат его условия, страхуя свои риски.