Это только один из комментариев с форума, где свою беду обсуждают десятки «новообманутых» дольщиков, которых, по идее, у нас в стране больше не должно появляться. Ведь еще летом 2019 года в РФ вступили в силу новые правила покупки недвижимости, согласно которым деньги граждан по договорам долевого участия хранятся в уполномоченных банках на счетах эскроу ровно до того момента, как застройщик выполнит свои обязательства и передаст людям их квартиры. Не сможет или сорвет сроки — тогда деньги дольщикам вернут в полном объеме. А непосредственно строить компании должны либо на свои средства, либо на банковские кредиты.
Понятно, что абсолютно все застройщики новым правилам были не рады — система эскроу серьезно усложнила жизнь даже добросовестным компаниям, не «плодившим» обманутых дольщиков: они получили рост документооборота, необходимость платить проценты по кредитам, изыскивать средства в обороте и т.п. На беспроцентные займы от дольщиков работать было, конечно, намного проще и выгоднее.
Но, строго говоря, до принятия поправок в 214-ФЗ обманывать (при желании) людей могли все кому не лень.
«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – цитировала в ноябре 2019 года газета «Ведомости» владельца одного из крупнейших застройщиков в России ФСК «Лидер» Владимира Воронина. – А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед».
При этом договоры между застройщиками и покупателями часто даже не регистрировались в органах власти. Или регистрировались, но на левые компании с уставным капиталом в 10 тысяч рублей и офисом с двумя табуретками. И, если что-то шло не так (а все часто шло не так), человек оставался и без жилья, и без денег, и даже без шансов вернуть что-либо в суде, потому что, даже выиграв, получать возмещение было не из чего (разве что соглашаться на долю в пресловутых двух табуретках).
Так что цель у властей, когда они разрабатывали поправки к 214-ФЗ, была совершенно конкретной — защитить дольщиков, которых регулярно обманывали недобросовестные застройщики. Ведь клиенты у жуликов не убавлялись, потому что мошенники во все времена демпингуют на рынке, а люди падки на скидки — настолько, что порой готовы отключить у себя критическое мышление и не думать о том, зачем кому-то понадобилось их осчастливить суперценой... Кстати, на момент принятия закона в стране было 200 тысяч семей, которые так и не дождались жилья, заплатив за свои метры по договорам долевого участия. Самое интересное, люди требовали от властей решения их проблемы. Главный резон: дескать, это вы, власти, разрешили этим «плохим» компаниям работать!
Власти критику учли и меры приняли: по новой схеме обмануть дольщика даже теоретически невозможно — банк не отдаст его деньги, пока дом не сдан в эксплуатацию. Более того, банк еще и контролирует процесс стройки, устанавливает целесообразность привлечения субподрядчиков, требует работать только с ним, с одним банком, и указывать в отчетности всю детальную информацию по расходованию денег (ведь в проекте есть его доля).
Казалось бы, точка! Конец проблеме!
Как бы не так!
Сейчас, спустя три с лишним года, мы видим парадоксальную ситуацию — люди продолжают помогать мошенникам лишать их денег и соответственно мечты о собственном благоустроенном жилье. Сами! Оформляя, как автор комментария вначале статьи по имени Эрнест, договор займа застройщику с залогом и рассчитывая, что в итоге получит квартиру.
Понятно, что, как и все мутные схемы, эта работает больше на устных договоренностях и зависит от того, собирался ли застройщик вообще выполнять свои обязательства по предоставлению квадратных метров. Поэтому риски здесь для такого кредитора, как Эрнест и его собратья по несчастью, изначально дикие. Так почему же люди соглашаются участвовать в этом откровенном «блудняке»?
Все просто — хотят сэкономить. Когда цена выставляется ниже, чем у честной компании, полностью работающей в правовом поле по системе счетов эскроу, искушение купить за рубль то, что стоит два рубля, очень велико.
А что во Владимирской области?
По данным Отделения Владимир Банка России, на начало 2023 года в регионе открыто 2675 эскроу-счетов, более 8 млрд рублей перечислено застройщикам, около 3 тысяч счетов эскроу по завершённым проектам раскрыто - там люди получили ключи от квартир. То есть система отлично работает: честные застройщики выполняют свои обязательства.
Но все ли у нас честные? По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на конец февраля-2023 в области выдано 77 разрешений на строительство, 54 из которых — по системе эскроу. Но в планах строек есть еще 23 объекта — как будут возводить их? И возведут ли? На какие деньги? Неужели на свои? Или все-таки — дольщиков?
Мы поговорили с банкирами — система с проектным финансированием априори предусматривает трату на проект хотя бы части денег самого застройщика. То есть только на средства банка строить ЖК или многоэтажку не получится. Так разделяются риски.
Есть, конечно, крупные компании с большими оборотами, которые могут обойтись своими средствами на части проектов, но таких — единицы. А у небольшой фирмы со скромными активами (пресловутые 10 тысяч уставного капитала и две табуретки), которая берется за серьезный проект, не заходя в систему эскроу, откуда деньги? Ни один банк кредита ей не даст. Значит, остаются только дольщики. Но брать с дольщиков напрямую деньги на стройку нельзя, вот они и идут по схеме с договором займа. Лишь бы клиенты соглашались. А они соглашаются, рассчитывая купить жилье дешевле рынка...
Здесь есть еще два важных нюанса. Первый - насколько подробно застройщики информируют клиентов о том, по какой схеме они строят дом (или собираются делать вид, что построят)? Второй — увы, но некоторые даже из работающих по системе проектного финансирования застройщиков тоже используют эти мутные схемы с займами, по сути, просто прикрываясь эскроу-счетами. В этом случае уполномоченному банку, участвующему в проекте, показывают благостный портрет якобы честного застройщика, а деньги дольщиков (взятые по тем самым договорам займа) выдают за свои - оборотные. Это - те же уши, только в профиль. Так что если вам такое предложили (неважно кто: застройщик или ушлый риелтор) — бегите и уносите свои деньги, как бы хорошо компания ни смотрелась. Потому что, соглашаясь на откровенно мошенническую схему, вы просто лишаете себя гарантий, предоставляемых законом.
Кстати, любой приличный юрист скажет вам то же самое. Правда, практика показывает, что наши люди редко советуются с юристами до подписания документов, хотя любой адвокат увидит в таких договорах займа застройщикам все чудовищные риски и не позволит клиенту ввязаться в эту муть, где ничего никому не гарантируют. Никогда не забуду, как покупала собственную квартиру. Там была целая цепочка сделок по вторичному жилью (одни продают, другие покупают, те, кто продают, покупают жилье побольше, и так далее). Так вот, к нотариусу подписывать документы и передавать деньги с юристом пришли только мы — из восьми участников той самой цепочки. Все остальные еще и возмущались, что наша юрист отняла у них 40 минут на ожидание, пока изучала наш экземпляр договора до того, как кивнуть: «Все чисто, подписывай». Свои договоры они все подписали, даже не читая...
Тому самому Эрнесту, который уже всё, к сожалению, сделал, чтобы потерять свои деньги, адвокат на форуме ответила так:
«Обращайтесь в суд с требованием о взыскании денежных средств. Суд вынесет решение, которое будет подлежать принудительному исполнению. Но если у должника не окажется имущества, то реальное исполнение будет затруднительным».
Переведем с адвокатского на обычный: скажи своим деньгам «прощай», Эрнест!
Но таких, как он, по стране уже сотни. Стоит ли идти по их пути? Решать каждому мечтающему о своей квартире человеку самостоятельно. Но сетовать на государство, как в нулевые, уже не получится — оно позаботилось о прозрачной и понятной системе, в которой невозможно потерять вложенные в недвижимость деньги. Это система эскроу-счетов. Добросовестные застройщики по ней и работают. Никакие обходные маневры им не нужны. В этой системе даже вклады в уполномоченных работать с эскроу-счетами банках застрахованы в АСВ!
Но, конечно, если вам очень хочется поиграть в рулетку, то никто вас не сможет остановить — решите ли вы рискнуть своими деньгами в виртуальном казино, сомнительном потребкооперативе, пирамиде или, как Эрнест, — дадите заём компании с залогом в виде непостроенной квартиры. Риски в этих авантюрах совершенно равноценные. А шансы на выигрыш равны нулю.