Для большинства из нас покупка квартиры – сделка века, в которую мы вкладываем все свои сбережения и (или) заходим в многолетнюю историю с ипотекой.
Именно поэтому нужно очень тщательно выбирать продавца нужной недвижимости, чтобы не остаться у «разбитого корыта». В конце концов, мы с вами не Прохоровы и не Маски, это они могут себе позволить не заметить потерю «миллиона-другого» – мы-то заметим! Потому что для обычного человека, живущего на зарплату, потеря «квартирных» денег, по сути, равна катастрофе.
Таких катастроф в девяностые годы прошлого века и в нулевые этого в нашей стране было много – десятки тысяч обманутых дольщиков, потому что схему с привлечением денег физлиц, покупавших квартиры на стадии котлована, стали активно использовать недобросовестные коммерсанты. В том числе те, кто затягивал процесс, отступал от проекта (по этажности и т. п.) или вообще ничего строить не собирался.
В итоге с проблемой обманутых дольщиков пришлось разбираться властям – предлагая нормальным застройщикам участки по льготным ценам с условием выделения части квартир в их будущих многоэтажках тем самым дольщикам. Но, конечно, бесконечно эта «уборка за жуликами» продолжаться не могла.
Поправками в 214-ФЗ государство позаботилось о том, чтобы защитить права людей, внедрив систему проектного финансирования (эскроу-счетов), которая предусматривает участие в проекте третьей стороны – уполномоченного банка. Именно он – гарант для обеих сторон сделки и выполняет функцию контролирующей строительство стороны, храня деньги дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик строит на свои и на кредитные средства, а риски граждан равны нулю. Но! Только если сами граждане не «подставляются», соглашаясь участвовать в «серых» схемах обхода 214-ФЗ.
Для чего вам могут предложить обойти требования 214-ФЗ? Застройщику априори интереснее строить не на банковский кредит, а на деньги граждан – они беспроцентные. Чтобы вас заинтересовать, он предложит вам цену на квартиру дешевле рынка. Не ведитесь! Во-первых, соглашаясь обойти федеральный закон, вы автоматически убираете из «уравнения» банк – и лишаете себя гарантий по сохранности ваших денег, потому что нет никакой иной легальной схемы участия в долевом строительстве по системе эскроу, кроме трехстороннего соглашения!
Во-вторых, покупая еще не построенное жилье, вы покупаете воздух – и не факт, что он в итоге когда-нибудь станет квадратными метрами. С системой эскроу-счетов вы даже в таком случае легко вернете свои деньги, так как они страхуются государством. Однако иным способом обещая вам жилье – устно, по договору займа с залогом или инвестиций, застройщик (или фирма, изображающая из себя застройщика) юридически вовсе не обязан предоставлять вам квартиру.
Как заимодатель или инвестор бизнес-проекта по постройке дома, вы фактически подписываетесь под тем, что, надеясь выиграть, вы вместе с тем согласны на все риски – долгострой, банкротство застройщика или его ликвидацию. Инвесторам государство ничего не обязано компенсировать, потому что – да, бизнес может прогореть. С договором займа (инвестиций, покупки векселя и т. п.) у человека в принципе нет прав требования к застройщику относительно квартиры: он не вправе взыскать неустойку за просрочку строительства или признавать право собственности на квартиру. Требовать он может только возврата денег, но если компания обанкротилась, ему уже ничего не светит, потому что по такому договору он даже... не дольщик! И тут даже суды не помогут.
Не пренебрегайте советами юристов! Даже если вы их не любите. Хотя бы потому, что любой адекватный юрист сразу скажет вам «стоп», изучив предложение застройщика об обходе ФЗ-214, и велит бежать сверкая пятками от такой компании. Да и от любой другой, которая предлагает вам мутную схему. Так вы спасете свои деньги.
Разовая консультация юриста до сделки – это недорого. И уж точно намного дешевле, чем потом нанимать адвоката, пытаясь вернуть уже переданные мошенникам деньги. Кстати, когда деньги переданы, обращаться к юристам обычно уже поздно.
К слову, Министерство строительства и архитектуры со своей стороны тоже готово оказать всю необходимую помощь и поддержку людям, заключившим такие мошеннические договоры займов. Время приема по этим вопросам уже назначено, например, во Владимире приём граждан проходит каждую пятницу с 15.00 до 17.00. Телефон для записи +7(4922) 33-50-77. В Коврове: в администрации города (Краснознамённая улица, 6) по четвергам, с 14 до 16.00.