Вот одно из обращений, которое пришло в наш адрес:
"Я проживаю в многоквартирном доме, и его жители недовольны работой управляющей компании, которая обслуживает наш дом. Могу ли я не оплачивать коммунальные услуги (в частности техобслуживание) и каким образом можно поменять управляющую компанию?
Без подписи, г. Владимир."
К сожалению, ситуации, когда жители недовольны качеством обслуживания их домов, складываются нередко. Придомовую территорию не убирают, сосульки с крыш не сбивают, мусор вывозят нерегулярно, подъезды содержат в ненадлежащем состоянии – причин может быть множество. Кроме того, управляющая компания может выставлять платежки по одним тарифам, а на деле они должны быть другими. Что делают жильцы? Бойкотируют «управляшки» и отказываются платить за плохую работу и завышенные тарифы. Некоторые согласны платить напрямую поставщикам ресурсов, но не хотят платить управляющей компании за общедомовые нужды.
Решит ли проблему такой отказ вносить коммунальные платежи? Нет, это только добавит проблем. Законом не предусмотрена безусловная возможность собственника отказаться от обязательства внесения платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, но предоставлено право требовать перерасчета за услугу ненадлежащего качества. Об этом говорит и постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 23.09.2022) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", которое устанавливает правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и установления факта оказания услуг ненадлежащего качества. Поэтому если жилец недоволен качеством и объемом услуг, нужно все равно оплачивать коммунальные услуги, а потом уже составлять акты о предоставлении услуг ненадлежащего качества и требовать перерасчета.
Если, например, вам не нравится качество воды и вы сознательно не хотите платить за нее, но при этом вносите платежи за все остальное, то так вы не накажете поставщика. Управляющая компания разделит внесенную сумму между всеми строками платежки и начислит вам на сумму долга пени. Для УК это все равно будет неполный платеж, а долг будет расти. Вскоре это может привести к тому, что на вас могут подать в суд.
Существует несколько инстанций, куда жители могут обратиться с жалобой на УК. В первую очередь нужно обратиться к ее директору с письменным заявлением, в котором должны быть подробно перечислены все претензии. При несоблюдении правил технического обслуживания, связанных с некачественной подготовкой домов к отопительному сезону или некачественным содержанием площадок, жалобу подают в государственную жилищную инспекцию. Жалобу на некачественную работу или бездействие управляющей компании может подать владелец жилья или арендатор, имеющий на руках договор найма. ГЖИ после обращения обязана провести проверку. При выявлении нарушения управляющая компания получит предписание с просьбой ликвидировать нарушения. Если нарушения своевременно не устранены, то назначают штраф.
Самый простой способ подачи жалобы – сделать это через электронную приемную ГЖИ или через портал «Госуслуг» (но лично я предпочитаю отвозить жалобы сама и получить отметку о ее поступлении). Вашу жалобу должны зафиксировать не позже семи дней, ответ должны дать в течение тридцати дней после регистрации. Этого времени достаточно, чтобы представители ГЖИ провели проверку деятельности УК. Инспекция обязана отчитаться о своих действиях заявителю. Если по итогам проверок выяснится, что УК плохо выполняет свои обязанности, то на нее накладывается штраф. Помимо этого УК должна в установленные сроки отвечать жильцам на вопросы по поводу правильности начисления платежей за коммунальные услуги. В противном случае ей также грозит административная ответственность.
Что касается смены управляющей компании, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о смене управляющей организации, в частности если управляющая организация не выполняет условий договора управления.
Для этого необходимо провести общее собрание жильцов дома. В повестку дня общего собрания необходимо включить вопросы о расторжении договора с нынешней управляющей организацией и о выборе новой. Решение общего собрания по вопросу выбора управляющей организации принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.
В течение пяти рабочих дней уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения нужно направить в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, и в орган государственного жилищного надзора. Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, и ее адрес.
Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, получила уведомление о расторжении договора.
В течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений общего пользования, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и т.п., вновь выбранной управляющей организации.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения в многоквартирном доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Договор управления заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Следует учесть, что факт заключения договора управления не ставится в зависимость от подписания такого договора всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.