– На недавней встрече с представителями УК вы обсуждали тему эксплуатации многоквартирных домов в зимний период: какие проблемные вопросы подняли присутствовавшие на мероприятии?
– Встреча состоялась 16 января 2024 года в рамках проекта «Единой России». Целевая аудитория – старшие по домам и представители управляющих организаций. Если смотреть аналитику обращений, которые поступают в ИГЖН, то основная масса обращений касается эксплуатации придомовых территорий и крыш многоквартирных домов в зимний период, а также начисления платы за услугу отопления. В свете того, что город Владимир – одно из муниципальных образований, которое с текущего отопительного периода перешло на оплату коммунальной услуги по отоплению на 1/7 (по факту). Также детально обсудили порядок уборки контейнерных площадок: зачастую несвоевременный вывоз твердых коммунальных отходов происходит не только по вине регионального оператора, который нарушает график периодичности вывоза, но и в связи с тем, что специализированная техника не может подъехать к контейнерам, ведь контейнерная площадка убрана ненадлежащим образом.
– Вопрос по уборке снега с крыш. Как часто управляющие организации должны производить уборку или при каких условиях? Кто ответствен за чистку снега с крыш балконов?
– Нормы техэксплуатации при уборке как придомовых территорий, так и крыш многоквартирных домов четко урегулированы Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, которые действуют с 2003 года. Нельзя допускать образование снежных масс на скатных крышах высотой более 30 см. Когда происходит оттепель, то и при меньшем слое снега необходимо осуществлять очистку. Еще нужно очищать желоба и водосточные воронки, чтобы не образовывалась наледь. Нельзя допускать, чтобы при снежном покрове появлялась наледь, которая может вызвать дальнейшую протечку крыши. Что касается снежных навесов и наледей, их в принципе нельзя допускать ни на крышах, ни на козырьках входных групп и балконов.
Часто возникают споры, кто должен очищать снег с козырьков балконов. Управляющие организации обязаны это делать только в том случае, если балконный козырек является общим имуществом. То есть если дом изначально спроектирован таким образом, что там устроен козырек либо продолжение крыши. Если смотреть на новые застройки, то балконные лоджии сразу идут застекленные, козырьки изначально имеются, и тогда являются общим имуществом. Если мы возьмем советскую постройку, то все балконные лоджии были, как правило, не застеклены. Люди самостоятельно застекляли, делали стены, ставили окна и устанавливали козырьки. Особенно на пятом этаже это актуально. Если человек это сделал сам, то это уже является его имуществом, и он несет ответственность.
- Читательница поделилась такой историей: ее автомобиль был припаркован возле подъезда. При очистке крыши снег скидывали прямо на ее машину. Что делать в такой ситуации?
- Если вдруг произошел сход снега или льда с козырька балкона или крыши, то наступает материальная ответственность, административная и уголовная. Если наледь упала на припаркованный автомобиль, в первую очередь владельцу необходимо вызвать полицию, которая зафиксирует данный факт, и пригласить представителя управляющей организации, которая составит акт о причинении ущерба, поскольку это произошло на придомовой территории. Если наледь упала с балкона, а балкон находится в собственности гражданина, то ответственность будет на этом гражданине, если с крыши или балкона, который является по проекту общим имуществом, то ответственность несет УО. Надо вначале написать претензию УО о том, чтобы она возместила ущерб. В случае, если УО отказывает, тогда в судебном порядке доказывается этот ущерб. Как правило, эти суды выигрышные.
Когда происходит уборка кровель от снега и наледи, управляющая организация в любом случае должна огородить место уборки. Нужно заблаговременно уведомить жильцов об очистке, чтобы они убрали авто. Если авто поставил жилец дома, то чаще всего в УО есть его контакты для связи. Если это кто-то приехал условно в магазин и решил поставить машину, то УК должна сообщить в УМВД о том, что необходимо принять меры к этому авто, так как будет совершаться уборка.
– Должна ли управляющая компания убирать парковку возле домов? Ситуация: мусорные баки расположены прямо на парковке (нет ли в этом нарушения) и при сильных снегопадах затруднен подъезд к ним.
– Если это придомовая территория, то УК должна осуществлять очистку всей территории, включая парковку, дорожки, тротуары, входные группы, проезжие части (дворовые дороги), не допускать образования наледи, колейности, посыпать дороги пескосоляной смесью. Все, что касается придомовой территории, – это все зона ответственности УК. Если это территория не придомовая, то она муниципальная.
Если парковка организована как парковка (установлен соответствующий знак ПДД), то там контейнерной площадки быть не может. Что касается, контейнерных площадок, есть определенные санитарные правила и нормы (СанПиН), как их надо организовывать. Контейнерная площадка должна быть удалена от многоквартирного дома не менее чем на 20 и не более чем на 100 метров, но возможно уменьшение расстояния на 25% при определенных условиях. В любом случае, это место согласовывается с комиссией, в которую входит Роспотребнадзор и администрация города. Если жители хотят баки переместить в пределах своей придомовой территории, они могут принять решение, определить место, и с разрешения комиссии перенести контейнерную площадку. Под придомовой территорией могут проходить коммуникации, на которых тоже нельзя организовывать контейнерные площадки.
– В этом году из-за сильных морозов в январе случилось несколько коммунальных аварий в регионе, в том числе и в областном центре. Одна из новостей: в новостройке на улице Мира, доме 5-б, во Владимире (ЖК «Отражение») несколько квартир затопило. Почему произошла авария в новом доме, который считается уровня бизнес-класса? Поступали ли в инспекцию ранее жалобы на УО от жильцов этого дома?
– Ранее от жильцов домов № 5-б и 5в на улице Мира было буквально пару обращений, но это были не жалобы на УК, а скорее вопросы юридического характера по поводу проведения общего собрания. Надо учесть момент, что эти дома еще не полностью заселены, владельцы квартир еще находятся в процессе ремонтов и фактически не живут в этих домах.
Что касается ситуации с отоплением, в новогодние праздники произошло нарушение герметизации внутридомовой системы отопления. Когда мы вышли на место после новогодних праздников (9 января), к нам поступило требование прокуратуры по дому № 5в, где именно и случилась авария. По факту выхода инспектора на объект были обнаружены утечки из системы теплоснабжения: в первом и третьем подъездах повреждены нижние заглушки радиаторов на лестничных клетках. Возможно, произошел гидроудар или перепад давления на сетях, или застройщик поставил некачественные заглушки. Для того чтобы установить причину, почему заглушки сорвало, нужно произвести экспертизу. По факту всех выявленных нарушений мы составили акт и направили его в прокуратуру для принятия мер. В данной ситуации первоначально идет вина на УО, которая уже управляет домом (застройщик уже не имеет отношения к дому). Да, есть гарантийный срок, но, как правило, мы применяем меры к УК, а она уже может регрессом выставить свои требования к застройщику, если будет доказана его вина в этой ситуации, и взыскать убытки.
– В каких домах во Владимире были также зафиксированы аварии, связанные с резким похолоданием в январе? Какие меры принимаются на этот счет со стороны инспекции?
– Касательно города Владимира, то в инспекцию больше не поступало фактов об аварийных ситуациях. Есть единичные обращения от граждан по поводу ненадлежащей температуры в квартирах. Не всегда этому причина – авария, могут быть и проблемы во внутридомовой системе. Мы (при этих обращениях – Прим. авт.) выходим на место, замеряем температуру, есть ли понижение до ненормативной. В квартире должно быть не менее 18 градусов, в угловой – не ниже 20 градусов тепла. Сейчас в инспекции есть обращения от жителей из Кольчугина, Коврова, Мурома, Петушинского и Собинского районов. По каждому обращению мы выясняем, были ли аварии. Если – да, то почему они произошли и надлежит ли делать перерасчет за услугу отопления.
Для того чтобы доказать факт ненормативной температуры, всегда звоните в аварийно-диспетчерскую службу УО. Представители должны в течение двух часов сообщить, когда приедут на место. Если этого не происходит, всегда говорю: не надо ждать до весны, когда температура сама нормализуется, надо писать в муниципальный жилищный контроль либо в ИГЖН. Срок рассмотрения обращений – 30 дней согласно ФЗ № 59, но, что касается отопления, такие обращения всегда смотрим в приоритетном порядке.
– С 1 марта 2024 года управляющие организации будут обосновывать стоимость ремонта общего имущества в МКД. Что это значит? Какие плюсы для жильцов?
Да, вступает в силу ГОСТ. Если читать этот стандарт управления, то мы видим, что он носит рекомендательный характер. Этот ГОСТ разработан именно для УО, не для ТСЖ, и четко предусматривает, что управляющая организация должна технически и экономически обосновать свои траты на многоквартирный дом и плату за содержание, которую предъявляет жителям. Это делается на основании визуальных осмотров (весенние, осенние, текущие, внеплановые), которые осуществляет УО по закону. ГОСТ предусматривает, что нужно выделить работы, которые необходимо сделать срочно, и те, которые в плановом порядке. Можно просчитать все эти работы, жителям их расшифровать и предложить для утверждения платы. Здесь должно быть налажено взаимодействие между управляющими и жителями-собственниками.