Так называемая коммуналка - это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования, - санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья: у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
У комнат в коммунальных квартирах есть свои особенности, которые стоит учитывать при покупке или продаже. Комнату в коммунальной квартире можно покупать и продавать, если она приватизирована. Приватизация - это оформление муниципальной недвижимости в частную собственность. На нее имеют право люди, которым в СССР или в 90-е годы предоставили государственное жилье. На основании ордера на вселение, оформленного в тот период, жильцы могут заключить договор социального найма недвижимости. А после этого - приватизировать ее и стать собственниками.
Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире. Цену продаваемой комнаты можно определить путем проведения сравнительного анализа цен на комнаты в коммунальных квартирах в том же районе или с помощью оценщика. Продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В извещении должны быть указаны предмет продажи - комната, ее характеристики, цена продажи. Также в извещении могут быть указаны порядок расчетов, сроки передачи имущества и т.д. Извещение может быть вручено каждому собственнику лично под подпись, направлено по почте или передано через нотариуса.
Вы вправе продать комнату в коммунальной квартире любому лицу, если остальные участники долевой собственности не приобретут комнату в течение месяца со дня извещения. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой комнаты, такая комната может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
Для продажи комнаты в коммунальной квартире понадобятся, в частности, следующие документы: договор купли-продажи, мены, дарения, договор передачи комнаты в собственность, если комната была приватизирована, или свидетельство о праве на наследство; выписка из ЕГРН (до 15.07.2016 года государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав); документы технического учета (готовятся примерно две-три недели): экспликация, поэтажный план (не являются обязательными документами, однако могут потребоваться, если право на комнату не было зарегистрировано в ЕГРН или если покупатель захочет удостовериться в отсутствии неузаконенных перепланировок); выписка из домовой книги (предоставляется МФЦ бесплатно в день обращения); нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу комнаты. Необходимо в том случае, если комната приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) такое согласие не требуется. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то необходимо получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Срок выдачи такого разрешения составляет 15 дней со дня подачи заявления о его предоставлении.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами и не требует обязательного нотариального удостоверения. В договоре должен быть указан предмет договора - комната, приведены данные, позволяющие определенно установить комнату (например, может быть указан адрес коммунальной квартиры, в которой расположена продаваемая комната, подъезд, этаж, номер комнаты, площадь). Также в договоре указывается цена комнаты. Если в продаваемой комнате проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением в соответствии с законом, существенным условием договора является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В договоре купли-продажи комнаты могут быть указаны и другие условия, в частности сведения о правоустанавливающих документах на комнату, об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с комнатой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений, срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из комнаты, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут комнату покупателю. Комната передается продавцом и принимается покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире к покупателю подлежит государственной регистрации. Если сделка совершена в простой письменной форме, обратиться с заявлением о государственной регистрации должны обе стороны сделки. Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в установленном порядке в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину.
Размер госпошлины при продаже квартиры зависит от ее кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 20 миллионов рублей или не установлена, то размер госпошлины составляет 4000 рублей. Обычно на сделках с недвижимостью госпошлину оплачивает покупатель, то есть та сторона, в пользу которой оформляется право собственности на жилье.
Срок государственной регистрации права собственности в общем случае составляет семь рабочих дней с даты приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав, а в случае подачи документов через МФЦ - девять рабочих дней. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается со дня получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины. Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.