По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В частности, с момента возникновения у него права собственности на помещение он обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Купля-продажа недвижимости с коммунальными долгами - обычное дело. Закон запрещает такие сделки только в двух случаях: если задолженность стала предметом судебного разбирательства или владельца признали банкротом. В остальных случаях сделка мало отличается от стандартной. Покупателей и продавцов беспокоит, кто обязан погасить задолженность, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника и когда лучше платить - до подписания договора или после.
Наличие у собственника жилого помещения задолженности по оплате коммунальных услуг перед соответствующим кредитором (например, ТСЖ, управляющей организацией) в общем случае не лишает его права распоряжаться таким помещением по своему усмотрению, в том числе права продать помещение. Новый владелец не наследует коммунальные задолженности. После перерегистрации права собственности в Росреестре они остаются за прежним хозяином.
Со взносами на капитальный ремонт все иначе. Они закреплены за помещением. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Таким образом, если предыдущий собственник не погасит долг до продажи, деньги взыщут с нового.
В случае заключения сторонами соглашения о задатке, согласно которому они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, продавец квартиры может погасить свою задолженность за счет суммы полученного от покупателя задатка. При этом задаток не только несет платежную функцию, но и обеспечивает исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, в том числе по предварительному договору. Если в дальнейшем покупатель откажется от заключения договора купли-продажи квартиры, то задаток остается у продавца, если откажется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Перевести обязательства продавца по оплате коммунальных услуг на нового собственника можно по соглашению о переводе долга между первоначальным и новым должниками, которыми в данном случае являются соответственно продавец и покупатель квартиры. Важно понимать, что данная сделка требует обязательного согласия кредитора.
На практике стороны договора купли-продажи квартиры иногда заключают между собой дополнительное соглашение к такому договору, предусматривающее обязанность покупателя уплатить задолженность продавца по оплате коммунальных услуг перед кредитором. В этом случае стоимость квартиры, которая указывается в договоре купли-продажи, уменьшается на сумму задолженности, погашаемой покупателем квартиры. Согласно такому соглашению, продавец, оставаясь должником в обязательстве перед кредитором, возлагает на покупателя исполнение своего обязательства по погашению существующей задолженности по оплате коммунальных услуг. Заключение такого соглашения не влечет перемены лиц в обязательстве перед кредитором.
Договор купли-продажи квартиры может содержать условие о том, что в случае выявления задолженности по коммунальным платежам после подписания передаточного акта на квартиру продавец обязуется погасить ее за свой счет в течение установленного срока со дня выставления такого требования покупателем.
Если стороны договора купли-продажи квартиры не предусмотрели в нем условие о погашении имеющейся задолженности продавца или не заключили соответствующее соглашение, кредитор может предъявить требование о взыскании задолженности с нового собственника квартиры (покупателя). При этом в случае оплаты задолженности покупатель вправе обратиться в суд с иском к предыдущему собственнику о взыскании возникших в связи с этим убытков.