Кредитов меньше, но больше
Сектор ипотеки рос несколько лет подряд. Иногда - очень бодрыми темпами. В 2017 году, например, во Владимирской области выдано 9 643 ипотечных жилищных кредита, что было на треть (!) больше показателей 2016 года. Не случайно во Владимирской области теперь около 40% всех выдаваемых кредитов — это именно ипотечные займы. Как говорила в интервью управляющий Отделением Владимир ГУ Банка России по ЦФО Надежда Калашникова, «раньше владимирцы брали кредиты на потребление, а сейчас 41,5% всех кредитов идет на ипотеку; пять лет назад их доля была в районе всего 21%».
Даже в последний кризис 2014-2015 года ипотека во Владимирской области росла, хотя в России в целом снижалась — сразу после падения рубля и повышения ключевой ставки.
И вот как гром среди ясного неба прозвучала новость от ЦБ о новом снижении - в 2019 году - количества выданных ипотечных кредитов в России на 13,2% (575,5 тысячи кредитов за полгода). Объем снизился не так радикально — всего на 3,5% (до 1,26 трлн), но тенденция настораживает. Так что же происходит с отраслью, от которой прямо зависит еще один важнейший сектор экономики — строительство жилья (больше 70% квартир в нашем регионе покупают именно в ипотеку).
Владимирская область снова выглядит «в тренде» и одновременно не совсем «в тренде» всей России — выдача ипотечных кредитов у нас тоже в 2019 году упала, констатируют в пресс-службе Отделения Владимир ГУ Банка России по ЦФО, но вот объемы их выросли. Количество выданных ипотечных жилищных кредитов во Владимирской области в первом полугодии сократилось на 5,4% (5378 в абсолютных цифрах), а объем вырос на 2,3%, составив более 9,55 млрд рублей. Кстати, в валютные займы при всей прелести их низких ставок наш наученный горьким опытом народ больше не «ввязывается». «Владимирцы стали брать ипотечные кредиты реже, но на большие суммы и только в рублях», - отмечают в Банке России.
Строить меньше не стали
Из 7 трлн ипотечных долгов граждан России на долю региона-33 сейчас приходится 48,9 млрд рублей (год назад было 39,4 млрд). При этом доля просроченных кредитов по-прежнему остается незначительной - 0,8% от всей имеющейся задолженности. Что неудивительно — по условиям, если перестаешь платить, теряешь квартиру, а этого не хочет никто. Выросли сроки ипотечных договоров: год назад владимирцы в среднем «ввязывались» в ипотеку на 16 лет, сейчас соглашаются на 18.
Эксперты озвучившего новость от ЦБ rbс.ru называют три основные причины падения выдачи ипотечных кредитов в стране: рост кредитных ставок с начала 2019 года, переход строительной отрасли на эскроу-счета и определенное насыщение спроса. На двух последних предполагаемых причинах стоит остановиться подробнее.
Реформа с отказом от системы долевого строительства привела к тому, что часть потенциальных ипотечников якобы могла занять выжидательную позицию — мол, посмотрим, что будет. Может, ставки упадут. А может, метры при падении спроса подешевеют... Хотя застройщики в медиа уже не раз уверенно говорили, что цены на жилье вырастут, потому что — при всей прописанной надежности системы эскроу-счетов — сократится сам рынок игроков. Ведь банки — это не дольщики, как правило, даже не читавшие договоров. Банки свои условия будут прописывать жестко, с контролем реализации проектов не задержатся, и не все компании смогут этим требованиям «соответствовать».
При этом опрошенные нами эксперты приватно говорят, что выжидают как раз не ипотечники, а «продавшие все, что можно было продать» застройщики, старавшиеся в этом году в условиях отсрочки «вписаться» еще в старую схему работы, без эскроу-счетов и согласования проектов с уполномоченными банками.
Что касается насыщения спроса, то квартира — это не батон и не пара сапог, то есть не та вещь, которую могут позволить себе все и которую люди покупают на регулярной основе. Хорошо если раз в 10-15 лет решаются. Платежеспособный спрос на дорогой товар (а жилье — это всегда крупные для «физиков» суммы) априори имеет свои лимиты, и не исключено, что к 2019 году ипотеку уже набрали все или, вернее, почти все, кто мог за нее платить.
При этом на строительном рынке Владимирской области падение выдачи ипотечных кредитов пока не сказалось. То ли все опасения напрасны — и мы наблюдаем лишь временный провал с выдачей кредитов, то ли еще сильна инерционность отрасли — ведь в одночасье объемы строек не свернешь, то ли компании спешат завершить свои проекты до окончательного и бесповоротного перехода на схему эскроу-счетов.
Вернее всего, видимо, последний тезис. «ВВ» запросили данные по результатам работы владимирских застройщиков в первом полугодии 2019 года, и вот что нам сообщили в департаменте строительства и архитектуры АВО. В январе-июне организации всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, построили 2794 квартиры общей площадью 334,4 тысячи квадратных метров, что на 40,5% больше аналогичного периода прошлого года. При этом граждане (дольщики) за счет собственных и заемных средств ввели в строй 267,9 тысячи «квадратов». По сути, 80% жилья у нас все еще вводится на деньги дольщиков.
Рынок любит «гибких»
Тема ставок актуальна всегда, а ставки действительно выросли — эксперты РБК правы. Во Владимирской области средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в этом году составляет 10,4%, тогда как год назад не превышала 9,6%. Вернется ли более «приятная» для заемщиков ставка? Зависит от политики ЦБ. По данным rbc.ru, на фоне последнего снижения ключевой ставки до 7,25% банки уже стали аккуратно «ронять» и свои ставки по ипотеке. А может, начала сказываться конкуренция. Когда падает спрос, демпинг - лучший способ привлечь клиентов. Вот банкиры и могли решить, что лучше хоть какой доход, чем никакого.
«ВВ» опросили нескольких владимирских финансистов, наблюдается ли снижение выдачи ипотеки в их банках во Владимирской области. Почти все из опрошенных нами ответили утвердительно, отметив, что падение на 10-15% случилось именно во втором квартале. Также все сказали, что серьезно упало рефинансирование выданных ранее ипотек. «Отрефинансировались» все, кто только мог? А еще любопытно, что речь идет о кредитах на новое жилье — займов на покупку квартир на вторичном рынке в банках наших экспертов меньше не стало. Однако единственным из владимирских банкиров, кто в принципе согласился на цитирование в этой статье, оказался глава местного филиала банка «Открытие» Пётр Пашковский. И понятно почему: в его-то банке выдача ипотеки вопреки всем трендам растет — что в целом по России (в 3 раза — об этом написал РБК), что во Владимирской области (в 2 раза). Причины — абсолютно на поверхности. Если, по данным rbc.ru, средняя ставка ипотечного кредита в банке составляла 9,8%, то в целом по рынку - 10,28%. А Пашковский еще дополнительно говорит о снижении объема первоначального взноса - это, дескать, их «реакция на снижение доходов граждан». Реакция, судя по всему, правильная:
- У нас сейчас абсолютно нет ощущения, что рынок сворачивается, - говорит Пётр Пашковский.
Ранее мы также сообщали о том, что изменились условия программы семейной ипотеки, по которой семьи с двумя и более детьми могут снизить ставку по жилищному кредиту до 6 процентов. Теперь можно брать ипотеку в новостройке с льготной ставкой не на три, пять или восемь лет, а на весь срок кредита.
Читайте также: Во Владимирской области нашли 10 «чёрных» кредиторов