В прошлом году во Владимирской области введено в строй 745,4 тысячи квадратных метров общей площади жилья, в том числе почти 70% (514,3 тысячи) — это индивидуальная застройка.
70% - это довольно много, учитывая долю индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья в целом по России в объеме 45,9%. С другой стороны, все познается в сравнении: по данным www.finmarket.ru, например, в Чечне, Белгородской, Мурманской и Ульяновской областях эта доля составляет от 80,5% до 89,2%, а в Еврейской автономной области вообще все 100%.
Все покупается
Рынок жилья в России, и в нашем регионе в частности, стагнирующим не назовешь, невзирая на снижение общего покупательского спроса и все сложности переходного периода отрасли с системы долевого участия в стройках на схему проектного финансирования с эскроу-счетами и избавлением дольщиков от рисков потерять свои деньги, столкнувшись с нерадивым застройщиком.
«Все, что строится в регионе, находит своего покупателя», - уверенно говорит Михаил Романычев, директор областного департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области. И напоминает о поставленной Президентом РФ чиновникам задаче повышать уровень жизни населения, а также плотно работать с банками, которые могли бы и дальше снижать ставки по ипотеке до комфортного для среднего гражданина уровня. Дескать, люди-то готовы переезжать в более просторное жилье, была бы возможность.
Однако еще до старта реформы отрасли крупные девелоперы в интервью «ВВ» прогнозировали общее снижение количества застройщиков (поскольку далеко не все смогут соответствовать жестким условиям банков и просто не получат деньги на свои проекты) и последующий провал по вводу жилья в эксплуатацию.
С первым тезисом Романычев не спорит: «У мелких компаний действительно могут быть проблемы, но сильные выстоят», а вот со вторым не согласен: «Провала не будет, хотя задача сложная». Более того, в новом году Владимирская область планирует ввести в эксплуатацию 845 тысяч квадратных метров жилья, на 100 тысяч больше итогов-2019. И задел уже есть. По словам эксперта, в январе 2020 года в регионе введено в строй 67,7 тысячи квадратных метров жилья, из них, кстати, 55,5 тысячи «квадратов» - это ИЖС. Что интересно, индивидуальная застройка прибавила 31% в объемах к аналогичному периоду прошлого года.
При этом директор департамента ясно дал понять, что областные власти намерены поддерживать именно малоэтажную, не портящую виды застройку, что логично для региона с большим количеством объектов архитектурного наследия.
Считаем с «садовыми домиками»
Справедливости ради заметим, что начиная с августа 2019 года данные о жилищном строительстве приводятся с учетом жилых домов, построенных на садах-огородах граждан.
Раньше эти постройки не учитывались в общей массе. Так что максимальные объемы за последние 20 лет, полученные в некоторых регионах в прошлом году, частично могут быть связаны еще и с этим фактором. Например, из 80,3 млн введенных в эксплуатацию за год в стране «квадратов» 900 тысяч — это те самые «садовые домики».
Объем таких «садовых» квадратных метров во Владимирской области нам доподлинно неизвестен, однако если взять привычную долю региона в 1% от экономики страны, то получится порядка 9 тысяч. Не особо существенно, так что результаты-2019 вполне можно назвать «чистыми».
Любопытно, что Владимирская область по объемам жилищного строительства в сравнении с другими регионами выглядит очень даже неплохо. Нам с нашими 745,4 тысячи «квадратов», конечно, далеко до гигантов вроде Москвы (6,3% всех объемов российских строек), Московской области (10,7%), Санкт-Петербурга (4,3%), Краснодарского края (5,6%) и т.д. с их огромными территориями, количеством населения и многомиллионными масштабами. Однако, например, в ЦФО у нас 10-е место по объемам — с учетом упомянутого столичного региона и при почти равных показателях с Рязанской, Ярославской и Калужской областями (разница с ними всего в 20-30 тысяч метров) — и 37-е в целом по России.
Ставка упала и держится
Строятся все эти великие объемы в основном на заемные деньги. По данным Центрального банка РФ, в 2019 году наши сограждане получили 1,27 млн ипотечных кредитов в общей сложности на 2,85 трлн рублей, что меньше показателей-2018: тогда было 1,47 млн кредитов на 3,01 трлн.
Во Владимирской области совокупный портфель ипотечных жилых кредитов по итогам прошлого года тоже снизился (на 3,6%) и составил 21,3 млрд рублей (если считать в количестве договоров - почти 12 тысяч кредитов).
Как констатируют в Отделении Владимир Банка России, все займы на жилье владимирцы берут в рублях (дефолт 1998 года, очевидно, незабываем, так что никто больше не рискует с валютными долгами) и обслуживают ипотечные кредиты максимально аккуратно: 99% местных заемщиков даже минимальных просрочек не допускают.
Что касается средней ипотечной ставки, то, по данным ресурса www.metrium.ru, ее динамика в 2019 году была разнонаправленной: в первой половине года кредиты дорожали, а во второй — дешевели. В январе ставка доходила до 9,87% годовых, к апрелю выросла до 10,56%. Зато к декабрю упала до 9% и держится, что, впрочем, к росту спроса не привело.
В регионе-33 средняя ставка по ипотеке на начало 2020 года составляет как раз 9%. В основном владимирцы оформляют ипотеку на сумму 1,8 млн рублей со сроком выплат 18,5года. Это прогресс: в 2018 году средний размер такого кредита составлял 1,7 млн рублей, а ипотека оформлялась на 16,5 года. То есть получается, что банки людям доверяют больше, раз дают суммы посерьезнее и на более долгий срок, а граждане так уверены в своих заработках, что не боятся ввязываться в долгосрочные кредитные истории...
Зачем наращивать стройки?
Задача от Президента РФ, озвученная Михаилом Романычевым, - повышать уровень жизни населения и, соответственно, стимулировать спрос на комфортное новое жилье предстает в особом свете, если посмотреть на некоторые данные от Владимирстата.
Например, в 2014 году (более свежая информация появится только после осенней переписи) канализация была доступна 73% жителей России, в 2015=2016 годах — 77%, а в 2017 году — 78%. То есть пятая часть страны в двадцать первом веке все еще живет без базового санитарного удобства!
Конкретно во Владимирской области, по данным предыдущей переписи, доля домохозяйств, использовавших воду из водопровода, составляла около 80%. Горячим водоснабжением было обеспечено лишь 72,4% домохозяйств. А ванну и (или) душ имели три четверти местных домов и квартир.
Согласитесь: после такой информации вопрос, зачем нам наращивать жилищное строительство даже задавать как-то неудобно. Вот как раз затем!
Если смотреть по муниципалитетам региона, то объемы построенного жилья в 2019 году превысили уровень предыдущего года в 19 из них.
По данным Владимирстата, лучше других «выступили», - то есть построили жилья больше остальных, город Гусь-Хрустальный (119,6%) и округ Муром (118,5%). Среди муниципальных районов ранжир следующий: Муромский район (в 2,1 раза), Киржачский (198%), Собинский (154,7%), Судогодский (149,5%), Александровский (131,9%), Гусь-Хрустальный (130,7%), Кольчугинский (126,1%), Ковровский (121,7%), Юрьев-Польский (120,4%), Меленковский (119,5%), Вязниковский (118,0%), Суздальский (117,8%), Гороховецкий (116,6%) и т.д. А вот Ковров и Владимир снизили объемы жилищного строительства по сравнению с предыдущим годом — 74,1% и 90,9% соответственно.
Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов в 2019 году подорожала на 1 тысячу рублей — до 31,8 тысячи.
Ранее мы сообщали: Во Владимире обсуждают новостройку на Чайковского