Сменить управляющую компанию

Этот опыт может быть полезен многим, кто устал платить из года в год за неудовлетворительную работу коммунальщиков. Впрочем, ситуация в каждом доме своя.
Девятый дом
очень даже знаменит
Только в прошлом году завершился капитальный ремонт фасадов и балконов с использованием средств федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. Сегодня это один из самых красивых домов в этой части проспекта Ленина. В прошлом году во дворе дома № 9 запросто можно было встретить членов делегации из Госдумы (депутатов А.Исаева, А.Хинштейна) и Фонда содействия реформированию ЖКХ. Им показывали пример нового подхода к проведению капитального ремонта жилья.
Чем же могут быть недовольны жильцы?
Дело еще в том, что отличается этот дом не только обновленным фасадом, но и на редкость активными, инициативными жильцами. И тут пора напомнить о ряде публикаций в нашей газете на рубеже 2008 и 2009 годов. Они появились после того, как жильцы дома № 9 решили добиться завершения затянувшегося капремонта и пошли по инстанциям.
Все потому, что 2009 год дом № 9 встретил с зияющими дырами в стенах и с трещинами в потолках нескольких квартир, после того как за слом балконов взялась бригада откровенных бракоделов. Зима, мороз, а дом в полуразрушенном состоянии - и это в ходе ремонта с использованием федеральных средств! А что же управляющая компания? В ней как раз накануне сменилось начальство. Прежнее успело не только заключить договор с неумехами, так еще и неправильно рассчитало стоимость капремонта.
Об этом рассказала одна из самых инициативных жительниц дома Ольга Корнеева. По ее словам, жильцы с самого начала предупреждали управляющую компанию, что подрядчик ненадежен - они разузнали, как его бригада работала на предыдущих домах. Настаивали и на полном расчете стоимости капремонта, но все тщетно. И ответственность за тот факт, что жильцы внесли на ремонт не 5 процентов, а вполовину меньше, члены инициативной группы жильцов возлагают опять же на бывшее руководство ЖЭУ. Надо было сразу правильно рассчитывать цену, а не тогда, когда ремонт в разгаре.
Новый директор управляющей компании ООО «ЖЭУ-4» Михаил Зайцев считает, что для завершения капремонта он и его сотрудники сделали немало, и не справедливо, что теперь жители хотят сменить управляющую компанию.
Однако фактом является и то, что реальные и заметные подвижки начались после того, как, устав безрезультатно жаловаться в городское управление ЖКХ и другие структуры, жильцы обратились в январе 2009 года прямо к мэру Рыбакову, который тогда был «номером один» в списке «Единой России» накануне выборов в Законодательное Собрание. До сих пор жильцы гадают, что больше подействовало - предвыборный момент или их письмо с фотографиями дырявого фасада, посланное прямо в Москву, в Фонд содействия реформированию ЖКХ. Наконец к работам на доме № 9 приступила бригада другого подрядчика (ее конкретно просили прислать жильцы, выяснившие качество выполнения предыдущих ремонтов). Капремонт к лету был завершен.
Дело в крыше
и в отношении
Однако при обновленном фасаде у дома № 9 есть застарелая проблема: протекает крыша. Капремонт кровли был сделан не так давно, в 1999 году, но, видимо, из рук вон плохо, и вскоре крыша потекла почти по всему периметру. Особенно ‑ в марте-апреле, во время таяния снега. Из-за плохих водостоков разрушался и фасад снаружи, а внутрь текло местами как сквозь решето. Сменявшиеся начальники (раньше дом относился к МУП ЖРЭП № 7, потом к МУП ЖРЭП № 4) в ответ на жалобы жильцов ссылались то на нехватку средств, то на не истекший гарантийный срок капремонта. Или еще один «шикарный» довод: «Но у вас же только по весне течет». Делали даже некоторым в квартирах косметический ремонт за счет ЖЭУ, то есть за счет той же квартплаты. Но какой смысл клеить обои и белить потолки, если следующей весной с крыши опять вода пойдет!
Так что директор ЖЭУ-4 Михаил Зайцев стал далеко не первым начальником домоуправления, к которому жильцы верхних этажей дома № 9 понесли заявления о протечках. По иронии судьбы, домоуправление находится на первом этаже того же 9-го дома. Это особенно возмущает жильцов: годами приходить на работу в дом с текущей крышей и годами же делать вид, что протечки в обозримом будущем устранить невозможно, ‑ это стало печальной традицией для здешних домоуправов.
Казалось, при Зайцеве забрезжила надежда. В программу капремонта с использованием средств фонда ЖКХ крыша не вошла. Но въедливые жильцы вычитали в документах, что текущий ремонт кровли, если его сделать нормально, может быть вполне достаточен. И он даже начался в 2009 году: в частности, кровлю по периметру начали обивать новыми листами железа, поправлять водостоки. И там, где это сделали, говорят, нынешней весной не текло, а там, где не доделали, еще как! Довести бы дело до конца. Но нет: все остановилось на полпути. По данным, которые добыли жильцы в ЖЭУ, на ремонт крыши, которая по-прежнему частично течет, ушло 330 тысяч рублей. Жильцам так и не ясно, на что пошли такие расходы: какие на материалы, какие на работы? Почему средств не хватило для завершения?
Из-за неправильно положенных водостоков или по каким-то другим причинам вода с крыши местами по-прежнему течет не только внутрь, но и по новенькому фасаду, отремонтированному за счет федеральных и прочих средств, что грозит быстро превратить его в негодность. Уже видны повреждения, спустя всего год!
Коммунальное начальство гораздо меньше удивлялось бы недовольству жильцов дома № 9, если бы само посидело на чердаке весной, в пыли и голубином помете, и половило круглосуточно талую воду, которой натекает в подручные емкости до 6-8 ведер в день. Кроме той воды, которая, несмотря на все усилия, попадает в квартиры за время интенсивного таяния. И это «счастье» жильцам в нагрузку за регулярную квартплату в течение многих лет?
В общем, накопилось, накипело: и недоделанная крыша, и многолетнее нежелание честно и открыто отчитываться перед жильцами по финансам, видеть проблемы дома и предлагать их решения, признаки технической некомпетентности. Все это, по словам жильцов дома № 9, заставило их пойти на крайнюю меру - высказаться за смену управляющей компании.
Конечно, они думали, не создать ли ТСЖ или установить прямое управление домом. Но условия, по их расчетам, не позволяют: дом старый, ему более полувека, многое в нем износилось или близко к износу. Поэтому инициативная группа пошла искать другую управляющую компанию, которая согласится взять дорогой в содержании старый дом, но работать хотя бы прозрачно и планомерно. И нашли.
Чем определялся выбор? Ольга Корнеева из инициативной группы жильцов отвечает, что доверие вызвало уже то, что в той компании объяснили, как и куда идут деньги от квартплаты в подобных домах, на что могут рассчитывать жильцы, сколько им в перспективе придется вкладывать своих денег в ремонт и так далее. Многие уже сегодня понимают, что собственники квартир должны быть готовы к тому, чтобы вложить свои средства в ремонт дома. Но от управляющей организации нужны честные, вызывающие доверие расчеты и реальные программы ремонта.
Хроника тяжбы
Уйти от одной управляющей компании к другой дому № 9 оказалось очень трудно, и этот процесс уже растянулся на месяцы. Приведем краткую хронику действий жильцов и ЖЭУ.
Жители по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 28 октября 2009 года (проводилось заочно) подавляющим большинством голосов высказываются за смену управляющей компании.
ЖЭУ просто не отдает документы на дом. Тогда жители идут в суд с заявлением о передаче документации по обслуживанию дома вновь избранной управляющей организации.
И вдруг ‑ встречный иск! (Этого надо ожидать всем, кто возьмется за смену управляющей компании: собственников квартир в доме десятки, интересы у всех разные, и вбить клин между ними довольно просто.) От имени одного из жильцов дома, над квартирой которого крышу коммунальщики все-таки подновили и оплатили ремонт в квартире, в тот же Ленинский райсуд поступает иск к представителям инициативной группы жильцов О.Корнеевой и Е.Быковой. Требование истца: признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного дома. От имени истца в суд ходят по доверенности представители ЖЭУ.
Одновременно к весне появляется отчет ЖЭУ за прошлый год, по которому за домом значится долг примерно в 400 тысяч рублей, израсходованных на ремонт и содержание дома. Причем эти убытки стали сюрпризом для жильцов.
27 мая 2010 года (с даты собрания жильцов прошло уже полгода!) Ленинский районный суд приходит к выводу, что нарушений норм Жилищного кодекса РФ при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 28 октября 2009 года ответчиками не допущено, оспариваемым решением не нарушены права и законные интересы истца.
Особенно знаковым событием этого процесса был момент, когда судья Н.Потапова вызвала десятки собственников квартир в суд. И пришли, несмотря на занятость, многие, а кто не смог ‑ оформил свое мнение письменно. И уже в суде подтвердили свое решение о смене управляющей компании. А вот представители истца в тот день не явились.
Примечательно, что в репортаже «ТВ6-Владимир» о том заседании суда отношения жильцов 9-го дома и ЖЭУ сравнили с крепостным правом, от которого так трудно освободиться.
Наконец решение суда вступило в силу, и воодушевленные члены инициативной группы жильцов вновь подали заявление в суд о возобновлении дела по передаче документов на дом избранной ими управляющей компании.
На 2 августа было назначено заседание, но оно не состоялось и перенесено на 23 сентября (будет уже почти 11 месяцев со дня собрания собственников квартир!). Дело в том, что в конце июля в суд поступило новое ходатайство от представителей того самого жильца, недовольного собранием: якобы он не получал уведомления, что его иск отклонен. Теперь суду, видимо, придется выяснять, есть ли основания для удовлетворения этого ходатайства.
Итак, время затянуть у ЖЭУ получается. Ну а как же крыша? А как же подробные отчеты перед жильцами об использовании их платы?.
Вот и попробуйте, осуществите советы чиновников: контролировать или сменить управляющую компанию, даже если суд подтвердил правильность проведения необходимой процедуры.
У многих ли жителей хватит сил месяцами судиться, вникать в юридические тонкости, извещать соседей о принятых судом решениях? А еще жильцам надо разбираться в инженерии дома, чтобы, к примеру, объяснить сотрудникам домоуправления (вроде бы специалистам), что желоба водостоков на крыше должны быть с уклоном. По нынешним правилам, собственники квартир, если не хотят платить непонятно за что, должны все это делать. Активные жители дома № 9 это делают, и пока еще намерены отстаивать свои права.
- Ну а если работой и новой компании со временем жильцы будут недовольны? - спросил я Ольгу Корнееву из инициативной группы.
- Придется снова искать компанию получше, - смело говорит она. - Мы имеем на это право.