17 октября в 12:59
  1. Общество

Во Владимире рассказали о новых правилах в долевом строительстве

Фото: Юлия Зарипова
Долгое время отечественный рынок новостроек находился под властью юристов застройщиков, которые, составляя договор, учитывали интересы «хозяина». Поэтому дольщики порой оказывались в крайне щекотливом положении. А нередко их интересы невозможно было отстоять даже в суде. Чтобы защитить права людей – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства, и был разработан и принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Его суть - получить помощь от государства можно, но действует это в отношении квартир, уже внесенных в Росреестр. Редакция этого ФЗ претерпела уже несколько изменений. Последние поправки Госдума приняла в июле текущего года, причем разработаны они были при непосредственном участии ведомства.

«Рулят» за вас

Пожалуй, основным изменением стала возможность обращения застройщика за государственной регистрацией прав участника долевого строительства. Здесь законодатель пошел на разрешение споров, с какого момента у участника долевого строительства возникает обязательство по содержанию жилого помещения, которое он приобретает, – говорит руководитель Управления Росреестра по Владимирской области Алексей Сарыгин.

До этого Жилищный кодекс предполагал, что правовая обязанность переходит с момента передачи объекта участнику долевого строительства, но в то же время гражданское законодательство говорило о том, что собственником объекта человек становится с момента внесения в единый государственный реестр недвижимости записи о зарегистрированном праве собственности участника долевого строительства. На практике эти две даты не совпадали.

Теперь закон предоставил застройщикам возможность регистрировать права собственности за граждан и юрлиц (которые тоже могут выступать дольщиками).

Выглядит эта ситуация так. Многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, получается разрешение на ввод, и с этого момента запускается процедура выхода на подписание актов приема-передачи жилых помещений, а параллельно реализуется процедура постановки дома и всех помещений в нем на кадастровый учет. Причем новый закон прямо указывает, что доверенность для подачи такого заявления не требуется. После того как регистрация завершена, застройщик обязан передать дольщику полученную выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на построенную квартиру и проведенную регистрацию. Далее дольщик имеет право подать в Росреестр свой экземпляр договора долевого участия или договора об уступке прав требования, чтобы получить на нем штамп Росреестра о регистрации, – объяснил Алексей Сарыгин.

Подчеркиваем: новый закон предоставляет новые возможности, но не обязанности. Регистрация прав застройщиком остается добровольной, хотя некоторые застройщики эту процедуру уже опробовали.

Замруководителя областного управления Росреестра Александр Киреев и руководитель управления Алексей Сарыгин. Фото Оксаны Котовой

Кстати, по вопросам уплаты государственной пошлины тоже были разночтения, так что Минфину пришлось давать разъяснения. Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса, за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина физическим лицом в размере 2 000 рублей, организацией – в размере 22 000 рублей. В случае если за физическое лицо право собственности регистрирует застройщик, размер пошлины составит именно две тысячи. Считается, что в данном случае застройщик, т.е. юридическое лицо, представляет интересы физического лица, а потому оплата должна быть соответствующая.

За ошибки ответят

Поправки в закон внесли также изменения в статью об ответственности государственного регистратора прав. Он теперь не несет ответственность за убытки (в том числе ущерб, причиненный жизни и здоровью граждан), которые возникли в связи с нарушениями, допущенными при строительстве, перепланировке или реконструкции объектов капитального строительства, государственный кадастровый учет которых или регистрация прав на них были осуществлены на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо соответствующего акта приемочной комиссии.

Этими поправками законодатель четко разграничил ответственность уполномоченных лиц, – прокомментировал нововведение Сарыгин. – Регистратор несет личную ответственность за правильность указанных данных и обязан будет возместить заявителю убытки только в случаях собственных незаконных действий, необоснованного приостановления кадастрового учета или отказа в нем без явных на то причин.

Документы на «пятерку»

По объектам ИЖС законодатель ввел дополнительное ограничение при постановке дома на учет. Что имеется в виду? В процессе правовой экспертизы регистратор работает с документами и проверяет их в том числе на наличие оснований для приостановления постановки на кадастровый учет. В перечне таких оснований – 65 пунктов, к которым с недавнего времени добавился еще один: отклонение площади построенного объекта от проекта на 5%.

Теперь, если вы задумали строить дом, должны уже на первом этапе четко понимать, как он будет выглядеть. Не должно быть дополнительных мансард, пристроек, крылечек, входов. Предельно допустимое отклонение площади построенного объекта капитального строительства от заявленных в проектной документации параметров составляет всего 5%, и все возникающие в этой связи проблемы застройщику надо решать с органами архитектуры, чтобы внести изменения в документы. Иначе в постановке на государственный кадастровый учет будет отказано, – сообщил заместитель руководителя областного управления Росреестра Александр Киреев.

Как отметили специалисты, эта поправка в законе появилась по настоянию Москвы, где органы местного самоуправления долгое время конфликтовали с застройщиками. Когда сдавался жилой многоквартирный дом, они видели, что площадь по разрешению на строительство отличается от площади дома по техническому плану, который готовит кадастровый инженер, и начинали разбираться, почему дом построен не по проекту. У нас же во Владимирской области до этого времени таких проблем не наблюдалось. Органы МСУ принимали объекты по техническому плану, смотрели, соответствует ли конструктив, есть ли заключение Госстройнадзора, и выдавали разрешение на увеличение площади. Росреестр на основании этих документов выдавал разрешение о постановке дома на кадастровый учет, и все было хорошо. Теперь же эти «5%» по федеральному закону стали для региона новым ограничением, которое очень важно будет донести и до муниципалов, и до проектировщиков.

Звонки из районов уже начали поступать. Многие кадастровые инженеры не знают, что им делать. В проекте заявлена одна площадь, объект построен с другой, при этом разница в обозначенные 5% не укладывается. По крупнейшим застройщикам – «Монострою», «Континенту», ГК «Игротэк», «Владавторесурсу» – проблем пока нет, строительство идет в соответствии с проектами, но такие трудности возникли, например, в Судогде, – рассказал Александр Киреев.

Справедливости ради отметим: нормы определения площади у проектировщиков и кадастровых инженеров разнятся. Проектировщики считают площадь дома по своим СНиПам с учетом размеров внутренних стен, а кадастровые инженеры – по Приказу Минэкономразвития № 90 - по внутренним размерам наружных стен. В этом загвоздка. Единый подход к формам измерений только предстоит выработать. 

Коронавирус нас не сломит

Что касается работы органа регистрации прав во время ограничительных мер из-за пандемии коронавируса, то стрессовая ситуация, связанная с закрытием офисов МФЦ, не выбила из строя специалистов: «Всех заявителей мы переориентировали на подачу документов в электронном виде и сбалансировали нагрузку на системы ведомства, - сказал Сарыгин. - Доля услуг по регистрации договоров долевого участия, предоставляемых нашим Управлением в режиме онлайн, с начала 2020 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года выросла на 5,8%. По области зарегистрировано 3169 договоров».

Сегодня ведомство продолжает работу по переносу информации на Федеральную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости. Она, по задумке, упростит оказание госуслуг и сократит сроки их предоставления. Смысл перехода – в объединении баз кадастра (ГРН) и реестра прав (ЕГРП), а также предоставлении гражданам возможности получать выписки из ЕГРН онлайн на портале госуслуги.ру.

Читайте также: Во Владимирской области проводится обследование геодезической сети

^
Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl + Enter.
В Александровском районе максимально заполнен ковидный госпиталь вчера в 20:21
Он развернут на базе больницы города Карабаново. Сейчас в нем 111 больных коронавирусом. При этом исполняющая обязанности главного врача Александровской районной больницы Галина Алексеевна Митрофанова сообщила, что вспыш…
Депутаты Ковровского горсовета сделали выбор в пользу дотации из бюджета области вчера в 18:23
22 октября на внеочередном заседании они решали, что будет лучше для Коврова – получать из регионального бюджета ежегодную дотацию на выравнивание бюджетной обеспеченности или заменить её на процент от платежей граждан п…
В Александровском районе прокуратура заставила газифицировать квартиру жительницы села вчера в 17:29
Надзорники по жалобе жительницы села Андреевское проверили, как без центрального отопления с 2009 (!) года живут селяне и кто обязан предоставить им право на "теплую" жизнь. Подробности сообщает пресс-служба прокуратуры…