Застройщики считают метры по-другому
Губернатор Владимир Сипягин называет стройкомплекс одной из ключевых отраслей. В этой связи снижение объемов - особенно тревожная тенденция.
Алексей Андреев, руководитель одной из ведущих владимирских строительных компаний - «Игротэк», говорит, что объемы строительства в области вовсе не сокращаются - если судить по выданным застройщикам разрешениям. Просто не все стройки начаты в прошлом году и тем более не все закончены. А в статистику попадают только сданные в эксплуатацию квадратные метры.
Мы спросили эксперта: если отрасль не стагнирует, то, значит, планы властей о росте объемов до миллиона «квадратов» в 2024 году - реальны? В одном только 2019-м запланировано увеличение ввода жилья во Владимирской области до 772 тысяч метров...
Андреев говорит, что не готов делать прогнозы на 2024 год, так как сложно сказать, как изменится рынок строительства жилья с учетом очередной реформы.
Его коллега, президент и основной акционер группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев в материале forbes.ru высказался еще конкретнее: «Мы не купили ни одного проекта, работаем на старых запасах. Почему не покупаем? Непонятны правила игры».
Строить или не строить, решит банк
В чем же, собственно, заключаются новшества, так тревожащие строителей?
С 1 июля 2019 года жилищные проекты будут финансироваться по-новому. Застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги граждан на этапе строительства - власти явно устали от проблемы обманутых дольщиков и решили убрать предпосылки для их появления в принципе.
Теперь народные средства будут лежать на эскроу-счетах (спецсчет, который соответствует каждому из разрешений на строительство) в банках, а доступ к ним у застройщика появится только после ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что строить компаниям придется либо на банковские кредиты, либо на собственные оборотные деньги. Но для второго варианта надо быть супербогатой организацией, у которой много «лишних» денег для инвестиций «за горизонт». А есть ли у нас такие? Текущая экономическая ситуация говорит о том, что, скорее всего, строители потянутся за заемными средствами.
На открытие эскроу-счетов в стране уполномочены порядка 60 банков. Банкиры будут не только хранить, но и контролировать целевое расходование средств. Идея эскроу-счетов не оригинальна. Алексей Андреев говорит, что такие (или похожие) правила долевого строительства приняты во многих странах мира. Однако российские застройщики сомневаются, готовы ли наши банки к реформе на практике? Ведь фактически они становятся третьей стороной в соглашениях и будут решать вопрос целесообразности конкретных проектов. Проще говоря, от них будет зависеть, кого финансировать, а кого нет. Впрочем, косвенно они это и так решают.
Нужен ли застройщикам дополнительный контролер с финансовыми рычагами влияния? В отдельных случаях, видимо, да.
- Многие проблемы застройщиков нередко связаны с уровнем их компетентности, - рассуждает Андреев. - Например, компания просто переоценивает свои силы и ввязывается в заведомо нежизнеспособный проект. Потом тянет его изо всех сил, и в лучшем случае завершает в предбанкротном состоянии. Нередко решение «строить или не строить» принимается легко: есть земля - давайте строить. Посчитали - вроде все сходится. И сошлось бы, если бы спрос неизменно рос.
- А спрос падает?
- Скорее, он начинает фокусироваться на более профессиональных и востребованных проектах.
Кстати, отметим, сезонность перестала быть фактором спроса: если 5-6 лет назад пик покупок жилья приходился на осень и предновогоднее время, то сейчас спрос относительно равномерный весь год, плюс-минус 10-15 %.
Ипотека - двигатель рынка
Строительство - отрасль с довольно длинным лагом оборачиваемости инвестиций. В среднем от трех до пяти лет, говорит эксперт.
По словам Андреева, застройщики зарабатывают 4-5 тысяч рублей с квадратного метра, а инвестиции в каждый проект априори исчисляются миллионами. Стоимость земли - ключевой фактор в конечном ценнике жилья. Поэтому во Владимире, например, уже практически не строят дома малой этажности. Учитывая, что очень богатых людей в области - раз, два и обчелся, и все они уже с недвижимостью, такие дома (в отличие от Москвы) у нас некому покупать. В этой связи идет градация рынка с уклоном в небольшое (самые спросовые сейчас - «двушки» до 60 метров), недорогое (от 32 до 42 тысяч рублей за метр) и практичное жилье. Причем практичность - это не только качество жилья, но и стоимость коммунальных услуг в будущем. Например, в Пиганове, где за несколько лет построили 800 квартир по средней цене 32 тысячи за метр, по нашим данным, квартплата в три раза ниже, чем в «центральном» Владимире. А это значит, что покупателю в Пиганове гораздо легче выплатить ипотеку, чем тому, кто решил жить с видом на «белый дом» или областную филармонию. Там и цена вопроса на всех этапах другая - 55-70 тысяч, в зависимости от проекта, и «коммуналку» бюджетной не назовешь.
Кстати, больше 70 % покупок жилья во Владимирской области совершается именно по ипотеке. Наш эксперт считает ее благом.
- Ипотека - двигатель рынка и залог стабильности общества. Потому что с таким кредитом люди стараются крутиться, проявлять инициативу, искать допзаработки и держатся за свою работу, - уверен Алексей Андреев.
Реформа ускорит темпы строительства
Проектное финансирование может позитивно повлиять на отрасль, сжав лаг возврата инвестиций, но только если в перспективе заработает «как нужно» - к такому выводу приходят эксперты-теоретики рынка и практики-строители.
- До сих пор строительство и продажа жилья (начиная с этапа котлована) сильно зависели от внешних факторов. Например, если людям со стороны кажется, что стройка идет вяло или появляются какие-то отрицательные информационные вбросы, они просто перестают покупать квартиры в этом доме, - поясняет Алексей Андреев. - В итоге застройщику нечего вкладывать в завершение проекта. Он продал часть квартир на этапе котлована, а на другую часть покупатели не пришли. Или они идут, но недостаточно. Это большая проблема. С проектным финансированием застройщик уйдет от этой зависимости от продаж и сможет увеличить скорость строительства. Потому что все будет зависеть от финансирования банком. А если вырастет скорость строительства, то люди охотнее будут покупать, вносить деньги на эскроу-счета - у них прибавится уверенности в том, что их дом построят вовремя. Соответственно у застройщика стоимость заемных средств будет уменьшаться по мере пополнения эскроу-счета. И все будут довольны.
Сегодня главный «двигатель» строительного прогресса в регионе - это город Владимир, на его счету в 2018 году сданных 205 тысяч «квадратов». За ним идет Суздальский район (66,3 тысячи). Чуть меньше у Александровского района (65,1 тысячи) и Коврова (53,9 тысячи). По данным статистики, 44 % сданного во Владимирской области жилья - многоквартирные дома, многие из которых - часть ЖК. После июля ситуация может измениться - с новыми правилами постепенно исчезнут проекты строительства больших жилых комплексов.
- Не каждый банк сможет или захочет финансировать проект ценой в миллиард. А вот 100-150 млн рублей - другое дело. Такое жилье легче построить, продать и - вернуть деньги, - предполагает директор ГК «Игротэк».
Читайте также: Новый генеральный план Владимира – попытка мэрии замести следы своих нарушений?