Потому что строить будут на кредиты, а средства людей вплоть до сдачи дома станут храниться на специальных эскроу-счетах только в уполномоченных ЦБ банках, где лимит страховки даже на случай банковских проблем установлен в 15 млн рублей.
Кто готов?
В области зарегистрировано 53 застройщика. В работе у них сейчас 141 проект строительства общей площадью 1,3 млн квадратных метров. На стройку привлечены деньги 5708 дольщиков.
Тему проектного финансирования «ВВ» с начала этого года уже не раз обсуждали и с застройщиками, и с банкирами. Первые говорили, что новая схема «может позитивно сказаться на отрасли, если банки будут к ней готовы» и не станут тянуть с одобрением заявок. Вторые утверждали, что они-то уже готовы и что в идее кредитования крупных строек для них нет ничего нового. Другой вопрос, дескать, что многим застройщикам всегда было проще работать с дольщиками, толком не читающими договор, чем с банками, которые проверяют каждую запятую.
Промежуточные итоги подготовительного этапа к строительной «жизни по-новому» не радуют: на середину мая во Владимирской области был заключен лишь один договор проектного финансирования. Еще один был на стадии «вот-вот подпишем». «В работе» - чуть больше десятка.
При этом банкиры дружно признают, что очереди из застройщиков ни у кого нет. Максим Клименко из ВТБ сказал, что банк обзванивал ключевых застройщиков в регионе, но в ответ часто получал «некое отторжение»: «Сложно работать с теми, кто никогда не кредитовался». При этом решившиеся «попробовать» застройщики жалуются на долгие сроки рассмотрения заявок и выдвигаемые кабальные условия, а некоторые уполномоченные банки говорят о полном отсутствии у них заявок на проектное финансирование.
Президент Союза строителей Владимирской области Виталий Давидов уверяет, что даже не подавая заявку застройщик обычно понимает, что ему ответят в банке. Тогда на что собираются дальше строить те, кто не заявлялся на кредиты? Ведь строить надо: отрасль - важная часть экономики, которая если пойдет на дно, то потянет за собой и смежников. Кроме того, по нацпроекту «Жилье и городская среда» регион-33 уже в этом году должен сдать 770 тысяч квадратных метров жилья и дальше наращивать показатели – вплоть до 1 млн «квадратов» в 2024 году.
Залог, залог, еще залог…
На очередном совещании в областной администрации по теме перехода на проектное финансирование, где встречались застройщики и банкиры, врио вице-губернатора Александр Байер, курирующий в АВО строительную отрасль, в определенный момент обсуждения даже сказал, что налицо «элементы системного конфликта» и что вырисовывающаяся картинка «вызывает апатию». А и.о. директора департамента строительства и архитектуры АВО Сергей Дмитриев назвал позицию банков неактивной, препятствующей реализации национального проекта «Жилье и городская среда» и несущей риски срыва исполнения распоряжения Президента РФ об увеличении объемов жилищного строительства в стране с 80 млн м2 в год до 120 млн м2.
Но только ли в банках дело? На том же совещании от спикеров не раз звучало: идею реформы лоббировали банки, поскольку именно им выгодно наращивать объемы кредитования. Тогда почему сейчас началась вся эта канитель и волокита?
Анастасия Трутнева, заместитель управляющего Владимирским отделением Сбербанка, озвучила целый спектр проблем при подаче документов застройщиками: от занижения в сметах стоимости работ и отсутствия расчетов окупаемости проекта до отсутствия источников оплаты процентов по кредиту на стадии строительства. Но, кстати, единственный заключенный на середину мая договор по проектному финансированию на счету именно Сбера, который девелоперы называют самым подготовленным к реформе.
В свою очередь, присутствовавшим на встрече застройщикам («УК Континент», ООО «ВТУС», ГК «Игротэк») тоже было что сказать: заявки в отдельных случаях рассматривают по полгода, требования банкиров о залогах переходят все разумные пределы – настаивают не только на залоге участка под будущим домом и самого дома, но порой и на личных поручительствах владельцев, на залоге акций в уставном капитале компаний. «Мы уже не знаем, когда банки остановятся в своем творчестве, - комментировали ситуацию девелоперы. - Если все «перевязать» по залогам, как они хотят, то можно на любом этапе заблокировать всю деятельность строительных организаций».
По сути, застройщики недоумевают, почему снятые с дольщиков риски не делятся пополам, а целиком достаются им: «Мы привыкли к особому контролю. Работаем со средствами дольщиков. Но у нас ответственность вплоть до уголовной, а у банков – ведомственная». Впрочем, застройщики признают, что обращаться в банки им все равно придется, чтобы «не обвалить все проекты».
Достроить и переждать
Надежда Калашникова, управляющая Отделением Владимир ГУ Банка России, говорит, что сроки рассмотрения заявок обычно прямо зависят от качества документов. А вот Александр Байер видит источник недопонимания сторон в том, что у нас коммерческие банки идут в инвест-банкинг. А это априори более рискованная история, к чему они не совсем готовы:
-Уровень банковского сообщества пока не соответствует задачам. У нас в стране вообще с капиталом беда. По сути, он один – бюджет, - заметил он.
Гендиректор «УК Континент» Вадим Аганин подтверждает:
- Банки продолжают заниматься процессом коммерческого кредитования, - говорит он.
С другой стороны, подход банков с дополнительными залогами объясним: если их анализ показывает, что риски большие (сам застройщик вкладывает в проект лишь обязательный по закону минимум, а маржинальная стоимость квадратного метра низкая), то выбор простой – не дать кредит совсем, уменьшить сумму, требовать дополнительное обеспечение. Что меньшее зло – остаться вообще без проектного финансирования, умерить свои амбиции по проекту или дать банку допгарантии? – большой вопрос.
- Нужно понимать, что строительные риски всегда остаются, - считает Байер. - Если банк говорит о 15% в проектном финансировании со стороны застройщика - это лишь граница присутствия в бизнесе с эскроу-счетом. А вот при большем участии дополнительных требований может и не быть. (Кстати, представительница Сбербанка это подтвердила: «Если вклад самого застройщика в проект не 15%, а 30% - условия другие. - Прим. авт.)
Так что часто все упирается в размеры собственного капитала застройщика и его амбиций по многоквартирному дому: «Маленькая фирма на большой проект зайти не сможет, а если зайдет, то с риском потерять все».
Руководитель операционного офиса банка «Открытие» Петр Пашковский в интервью «ВВ» с этим согласен: серьезные банки (а уполномочены ЦБ именно такие) не будут заниматься финансированием строек, в которые застройщики либо совсем не вкладываются сами, либо вкладывают меньше 10-15% - «потому что меньше 10-15% - это слишком мутная зона риска».
Тем не менее застройщики в истории с проектным финансированием оказываются в ситуации, когда, еще не начав продавать, уже должны платить проценты банку. Из каких денег? Из доходов по другим объектам? А если их нет или недостаточно? Впрочем, отложить уплату процентов можно, но о грейс-периоде тоже еще надо договориться.
Казалось бы: какое дело рядовым владимирцам до проблем застройщиков? Все просто – чем больше у них затрат и рисков, тем быстрее будут расти цены на жилье. Даже упавший покупательский спрос не спасет. Как сказал Байер, «если они взвинтят ценник – люди год не будут покупать, два года, а на третий это станет новым уровнем цен». Более того, у относительно крупных застройщиков вообще есть возможность взять паузу и подождать ожидаемого роста цен на жилье, не вступая в новые проекты, лишь достраивая старые. Тем более Правительство РФ выпустило постановление № 480 от 22 апреля 2019 года, определяющее критерии готовности объектов недвижимости, при соответствии которым застройщики могут достраивать их по старым правилам: если продано не менее 10% общей площади и если степень готовности дома уже не менее 30% (а для особых случаев - не менее 15% и даже 6%!). В нашем регионе из 141 реализуемого сейчас проекта 109 отвечают этим критериям. Поэтому застройщики, очевидно, и не торопятся с заявками на проектное финансирование.
С другой стороны, достраивать уже начатое по старым правилам – это одно. Но если параллельно не заниматься новыми проектами, неизбежен спад в будущем. И тогда что? Реально срыв поручения Президента РФ? «Срыва не будет! - успокоили в кулуарных беседах игроки рынка. - Период просадки вполне можно будет «перекрыть» наведением порядка с уже построенными, но годами и десятилетиями не вводимыми в эксплуатацию частными домами. Если ФНС и Росреестр возьмутся за это всерьез, то план по росту объемов жилья будет даже перевыполнен».
От «муравейников» к коттеджам?
Байер говорит, что региональные власти выступают помощниками для обеих сторон в обкатке новых правил и занимаются организацией их взаимодействия. Не случайно на совещании присутствовали не только врио вице-губернатора и и.о. директора департамента АВО, но и зампред ЗС Дмитрий Рожков.
- Мы готовы защищать застройщиков, - высказался Байер. – Но надо, чтобы и они дотягивали до определенного уровня.
«ВВ» поинтересовались у первого врио вице-губернатора, могут ли застройщики проигнорировать рекомендации властей?
- Это регулируемый и контролируемый вид деятельности, - говорит Александр Байер. - Так что законных рычагов достаточно, чтобы не остаться неуслышанными. Другое дело, что часть компаний просто не смогут или не захотят работать в новых условиях. В том числе по причинам не экономического, а, скорее, ментального характера. Но отрасль действительно созрела для перезагрузки, потому что она уже давно толком не развивалась. Невозможно развиваться в формате «дикого запада».
Возможно ли, что при таком раскладе крупные игроки «съедят» мелкие компании? Байер так не считает:
- Я как раз жду другого эффекта: что будут развиваться не гиганты со стройками огромных «муравейников», а средние девелоперы с проектами домов в 1-3 этажа. Пора уже переселять страну из «хрущевок» и «брежневок» в нормальное жилье. И не говорите мне, что это нереально, потому что дорого. В США девелоперы продают коттеджи с отделкой и мебелью по 400 долларов за квадратный метр, потому что берут объемами и ежедневно выходят на продажи. Почему наши пока так не могут?
Читайте также: Темпы жилищного строительства во Владимирской области выросли в полтора раза